الرهن العقاري العكسي هو قرض يتيح لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 سنة فأكثر الاقتراض مقابل حقوق ملكية منازلهم.
في الرهن العقاري العكسي، تتخلى عن حقوق الملكية في منزلك مقابل الحصول على دفعات منتظمة، والتي عادة ما تُستخدم لدعم دخل التقاعد.
تعرف على الرهون العقارية العكسية، بما في ذلك ما هو مطلوب للتقديم، ومتى يجب سداد القرض، وما الذي قد يؤدي إلى حبس الرهن. ستتعلم أيضًا عن البدائل المحتملة للحصول على رهن عقاري عكسي وكيفية تجنب الاحتيال في الرهن العقاري العكسي.
تم اقتباس هذا المقال من محتوى كتبته لجنة التجارة الفيدرالية، ومكتب حماية المستهلك المالي، ومصلحة الضرائب الأمريكية، ومعهد إيرل كارل للعدالة القانونية والاجتماعية - مشروع أوبال ميتشل لي للحفاظ على العقارات. تمت المراجعة في 2022 أكتوبر 24.
الرهن العقاري العكسي هو قرض يتيح لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 سنة فأكثر الاقتراض مقابل حقوق ملكية منازلهم.
في الرهن العقاري العكسي، تتخلى عن حقوق الملكية في منزلك مقابل الحصول على دفعات منتظمة، والتي عادة ما تُستخدم لدعم دخل التقاعد.
قيمة ملكية المنزل هي قيمة حصتك في منزلك كمالك منزل. يتم تحديد قيمة ملكية المنزل بناءً على القيمة السوقية الحالية بعد خصم أي رهونات على العقار.
عندما يكون لديك رهن عقاري عادي، تدفع للمُقرِض شهريًا لشراء منزلك بمرور الوقت. في الرهن العقاري العكسي، تحصل على قرض يدفع لك المُقرِض.
الرهن العقاري العكسي يأخذ جزءًا من حقوق الملكية في منزلك ويحولها إلى دفعات لك. تتلقى المدفوعات كمبلغ مقطوع، أو سلفة شهرية، أو خط ائتمان، أو مزيج من الثلاثة.
على عكس الرهن العقاري العادي، عندما يكون لديك رهن عقاري عكسي، يزيد المبلغ الذي تدين به مع مرور الوقت. وذلك لأن الفوائد والرسوم تُضاف إلى رصيد قرضك كل شهر.
هناك ثلاثة أنواع من الرهون العقارية العكسية:
قد تكون قروض HECM والرهون العقارية العكسية المملوكة أكثر تكلفة من القروض العقارية التقليدية، وقد تكون التكاليف الأولية مرتفعة. من المهم أن تأخذ ذلك في الاعتبار، خاصة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة قصيرة أو اقتراض مبلغ صغير.
الرهن العقاري لتحويل حقوق ملكية المنازل (HECMs) متاح لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 سنة فأكثر.
تشمل المتطلبات الإضافية:
مقدار ما يمكنك اقتراضه من خلال HECM أو الرهن العقاري العكسي الخاص يعتمد على عدة عوامل:
بشكل عام، كلما زادت قيمة الملكية في منزلك وقل ما تدين به عليه، زادت الأموال التي يمكنك الحصول عليها.
يجب أن تتلقى استشارة من مستشار رهن عقاري عكسي معتمد من HUD قبل الحصول على قرض رهن عقاري عكسي من HECM.
تختلف تكاليف الاستشارة بناءً على الوكالة ووضعك الشخصي. يجب على وكالة الاستشارة السكنية أن تحدد قدرتك على الدفع، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل الدخل والديون. قد تفرض وكالات الاستشارة المعتمدة من HUD رسوماً معقولة، لكن يجب عليهم شرح جميع الرسوم قبل الاستشارة. لا يمكنهم فرض رسوم إذا لم تكن قادرًا على تحملها.
إذا كنت تفكر في الحصول على رهن عقاري عكسي، فإليك بعض الأسئلة النموذجية لمناقشتها مع مستشار الإسكان:
إذا ناقشت الرهون العقارية العكسية مع مُقرِض قبل التحدث مع مستشار، أخبر مستشارك عن تلك المناقشة. هل أوصى المُقرِض بنوع معين من القرض؟ هل حاول المُقرِض بيعك شيئًا إضافيًا إلى الرهن العقاري العكسي، أو وصف أي شروط؟ يمكن لمستشارك أن يقدم لك معلومات غير متحيزة حول خصائص القرض الذي قد تفكر فيه.
ابحث عن وكالة استشارة للرهن العقاري العكسي على موقع HUD الإلكتروني أو اتصل بنظام الصوت التفاعلي الخاص بـ HUD على الرقم 800-569-4287.
كما هو الحال مع الرهن العقاري التقليدي، عادة ما يتعين على المقترضين دفع تكاليف مقدمة لمرة واحدة في بداية قرض الرهن العقاري العكسي. تشمل هذه التكاليف:
يمكنك دفع هذه التكاليف نقدًا أو باستخدام أموال قرضك. استخدام عائدات القرض لدفع التكاليف المسبقة يعني أنك لن تضطر لجلب أي أموال عند الإغلاق، لكن المبلغ الإجمالي المتاح من قرض الرهن العقاري العكسي سيكون أقل.
تضاف التكاليف المستمرة إلى رصيد قرضك كل شهر. هذا يعني أنه يتم فرض فوائد ورسوم كل شهر بالإضافة إلى الفوائد والرسوم التي أضيفت إلى رصيد قرضك في الشهر السابق. قد تتضمن التكاليف المستمرة:
كلما زاد رصيد قرضك وكلما طالت مدة احتفاظك بالقرض، زادت التكاليف المستمرة التي ستتحملها. أفضل طريقة للحفاظ على تكاليفك المستمرة منخفضة هي أن تقترض فقط ما تحتاج إليه.
ملاحظة: هذه المعلومات تنطبق فقط على الرهون العقارية لتحويل حقوق الملكية المنزلية (HECMs)، وهي النوع الأكثر شيوعًا من قروض الرهن العقاري العكسي.
مدفوعات الرهن العقاري العكسي ليست خاضعة للضريبة. مدفوعات الرهن العقاري العكسي هي عائدات قرض، وليست دخلاً. المُقرِض يدفع لك، المقترض، عائدات القرض بينما تستمر في العيش في منزلك.
نعم، تحتفظ بملكية منزلك.
لا، الرهون العقارية العكسية لا تؤثر على الأهلية للضمان الاجتماعي أو الأهلية لميديكير. ومع ذلك، قد يؤثر الرهن العقاري العكسي على البرامج القائمة على الاحتياجات مثل ميديكيد أو SSI.
"غير المقترض" هو الشخص الذي يعيش في المنزل، لكن اسمه غير موجود في وثائق القرض. عادةً، يجب على غير المقترض الانتقال عندما يتوفى المقترض ما لم تؤهله إرشادات HUD للبقاء.
"المقترض المشارك" هو الشخص الذي يدرج اسمه على وثائق القرض مع مالك المنزل (المتقدم). يكون المقترض المشارك مسؤولا بنفس القدر عن سداد القرض. إذا توفي صاحب المنزل، يمكن للمقترض المشارك مع الأطفال أو الأقارب الآخرين أو غيرهم البقاء في المنزل.
بشكل عام، لا يتعين عليك سداد المال طالما أنك تعيش في منزلك.
اعتمادًا على الخطة، يصبح الرهن العقاري العكسي مستحقًا مع الفائدة عندما يتوفى آخر مقترض:
أنت أو زوجك أو تركتك ستقوم بسداد القرض. أحيانًا يعني ذلك بيع المنزل للحصول على المال لسداد القرض. في بعض الحالات، قد يتمكن الزوج غير المقترض من البقاء في المنزل.
يمكن تفعيل حبس الرهن إذا لم تلتزم بشروط الرهن العقاري العكسي.
يمكن أن تحدث عمليات الحجز عندما تكون أنت مالك المنزل:
إذا لم تتمكن من دفع رسوم ممتلكاتك، مثل الضرائب والتأمين، فاطلب المساعدة من برنامج مساعدة أصحاب المنازل في تكساس.
إذا لم تدفع رسوم العقار، سيدفع المُقرِض. ستدين للمُقرِض بالتكاليف وستخاطر بحبس الرهن. يمكنك طلب خطة دفع من مقدم الخدمة لتسديد الرسوم. تأكد من إبلاغ المُقرِض إذا كنت متأخرًا في السداد بسبب صعوبات كوفيد-19، فقد يمنحك ذلك خيارات سداد إضافية.
تقول وزارة الإسكان والتنمية الحضرية إنه إذا كنت بالفعل ضمن خطة سداد لرهن عقاري عكسي من HECM، ولكنك لا تستطيع دفع الأقساط بسبب كوفيد-19، يمكنك طلب خطة دفع إضافية. خطط الدفع الإضافية هذه متاحة فقط لمن يشاركون في برنامج مساعدة أصحاب المنازل في تكساس.
بينما قد يمنحك مقرضون خطة سداد، إلا أنهم غير ملزمين بذلك.
قبل الحصول على رهن عقاري عكسي، تأكد من فهمك لهذا النوع من القروض. قد ترغب في النظر في خيارات أخرى للاقتراض والسكن، مثل:
الانتظار. إذا أخذت قرض رهن عقاري عكسي وأنت صغير جدًا، فقد تنفد أموالك عندما تكبر.
كن حذرًا في المواقف التالية:
الخلاصة: إذا لم تفهم تكلفة أو ميزات الرهن العقاري العكسي، فاترك الأمر. إذا شعرت بالضغط أو الإلحاح لإتمام الصفقة، ابتعد. قم بإجراء بعض البحث وابحث عن مستشار أو شركة تشعر بالراحة معها.
إذا كنت تشك في وجود عملية احتيال، أو أن شخصًا متورطًا في الصفقة قد يكون يخالف القانون، فأخبر مستشارك أو مُقرِض أو مقدم خدمة القروض. ثم قدم شكوى إلى لجنة التجارة الفيدرالية، مكتب محامي عام تكساس، أو إدارة البنوك في تكساس.
في معظم الرهون العقارية العكسية، لديك على الأقل ثلاثة أيام عمل بعد الإغلاق لإلغاء الصفقة لأي سبب دون عقوبة. هذا ما يعرف بحق "الفسخ" الخاص بك.
للإلغاء، يجب عليك إبلاغ المُقرِض كتابيًا. أرسل رسالتك بالبريد المسجل، واطلب إيصال استلام. احتفظ بنسخ من مراسلاتك وأي مرفقات. بعد الإلغاء، لدى المُقرِض 20 يومًا لإعادة أي مبلغ دفعته مقابل التمويل.
ما إذا كان الرهن العقاري العكسي مناسبًا لك هو سؤال كبير. فكر في جميع الخيارات المتاحة أمامك. قد تكون مؤهلاً للحصول على بدائل أقل تكلفة. يمكنك معرفة المزيد من خلال المنظمات التالية: