العيش مع قيود صكوك الملكية

قيود صكوك الملكية هي وسيلة معتمدة لتنظيم استخدام الأراضي. إذا تم تنفيذها بشكل صحيح، فإن قيود الصكوك تحكم أشياء مثل (1) استخدام الملكية و(2) نوع وطبيعة وموقع المباني أو الهياكل الأخرى.

تُعرف قيود الصكوك أيضًا باسم العهود التقييدية.

مثال: بعض أصحاب المنازل أرادوا إجراء تغييرات هيكلية لتجديد منزلهم القديم. اعتقد المقاول أن التعديلات المقترحة ستنتهك قيد سند الملكية الذي يتطلب أن يكون 51 بالمئة من واجهة المنزل إما من الطوب أو الحجر. تم فرض القيد على التقسيم من قبل المطور الأصلي.

يجب على الطرف الذي يفرض القيود أن يمتلك الأرض أولاً؛ ثم يمكن وضع القيود في صكوك ملكية لاحقة أو تسجيلها مع مخطط تقسيم فرعي.

قد تظهر قيود سند الملكية في شكلين. أحدهما يسمى عهداً شخصياً، والآخر عهداً حقيقياً.

العهود الشخصية ملزمة فقط بين المانح الحالي والمتلقي. بعد ذلك، لا يتأثر الملاك اللاحقون.

الاتفاقيات العقارية تؤثر بشكل مباشر على استخدام العقار والاستمتاع به. هم "تتعلق بالأرض" أو "تمس وتخص العقار". هذا يعني أن العهد والممتلكات لا يمكن فصلهما بمجرد تسجيل العهد. جميع المستفيدين اللاحقين سيكونون خاضعين للعهد سواء أُشير إلى القيود صراحة في صك النقل أم لا. وبالتالي، فإن المانح الأصلي والمستفيد منهما ليسا فقط من يحق لهما الاستفادة من الفوائد ويكونان مسؤولين عن التزاماتهما، بل أيضًا المالكين المتعاقبين للعقار.

أصبحت قيود صكوك الملكية أداة شائعة للمطورين للحفاظ على قيمة الأرض وحمايتها، مما يجعل العقار أكثر جاذبية للمشترين. يستخدم المطورون عهودًا مقيدة (أو قيود تقسيمات) لتنظيم حجم وموقع المباني، وجودة وتكلفة وتصميم التحسينات، ومتطلبات التراجع والحدائق، والأنماط المعمارية، واستخدامات أخرى للعقار. كما يمكن أيضًا تنظيم نشاط المالكين. على سبيل المثال، قد تُمنع بعض المؤسسات التجارية في المناطق السكنية فقط.

ليست جميع العهود المقيدة قابلة للتنفيذ.

للمُعطي الحق في فرض قيود وتطبيقها طالما كانت:

(1) معقول بطبيعته،

(2) ليست غير أخلاقية أو غير قانونية

(3) لا يتعارض مع السياسة العامة.

العقود التقييدية التي تمنع بيع أو نقل الممتلكات لأشخاص من عرق أو ديانة معينة أو إشغالها غير قابلة للتنفيذ. إذا كان العهد التقييدي غامضًا أو غير واضح الصياغة، فسيتم حل جميع الشكوك لصالح الاستخدام الحر للممتلكات وضد قابلية تنفيذ القيد. أصبحت قيود صكوك الملكية أداة شائعة للمطورين للحفاظ على قيمة الأرض وحمايتها، مما يجعل العقار أكثر جاذبية للمشترين. العقود ملزمة فقط بين المانح الحالي والممنوح الحالي.