عقد التنفيذ هو نوع من عقود العقارات طويلة الأمد التي تشبه ترتيب الإيجار مع خيار التملك. يعيش المشتري في العقار ولكنه لا يملكه حتى نهاية العقد. يمنح البائع المشتري ملكية العقار فقط بعد اكتمال جميع المدفوعات.
هنا، تعرف على "عقود التنفيذ"، أي شراء منزل من خلال عقد إيجار طويل الأمد بدلاً من الرهن العقاري، بما في ذلك ما يجعل عقد التنفيذ صالحاً، ومخاطر هذا النوع من الترتيبات، وما هي الحقوق والواجبات للأطراف.
عقد التنفيذ هو نوع من عقود العقارات طويلة الأمد التي تشبه ترتيب الإيجار مع خيار التملك. يعيش المشتري في العقار ولكنه لا يملكه حتى نهاية العقد. يمنح البائع المشتري ملكية العقار فقط بعد اكتمال جميع المدفوعات.
يجب أن يستوفي عقد التنفيذ متطلبات معينة ليكون ساري المفعول. ينص قانون الممتلكات في تكساس 5.062 على ما يلي:
ملاحظة: قانون الملكية في تكساس 5.072 لا يسمح بالعقود التنفيذية الشفهية. يجب أن تكون عقود التنفيذ مكتوبة وموقعة من كلا الطرفين. تأكد من كتابة أي وعود بين الأطراف في العقد. المحكمة لن تنفذ وعدًا شفهيًا في عقد قيد التنفيذ.
أكبر المخاطر التي تواجه المشتري تنشأ من أن المشتري لا يملك العقار حتى يستوفي شروط العقد. هذا يحد من حقوق المشتري. أثناء سريان العقد، لا يمكن للمشتري بيع المنزل أو الاقتراض مقابل القيمة الكاملة للمنزل.
أيضًا، لا يبدأ المشتري فورًا في كسب حقوق الملكية في المنزل. عدم وجود حقوق ملكية يعني أنه إذا توقف المشتري عن الدفع أو خرق العقد، فقد تضيع كل الأموال المدفوعة حتى تلك اللحظة.
قاعدة 40 أو 48: المشتري الذي يتخلف عن السداد لديه بعض الحماية من حقوق الملكية إذا كان قد دفع 40٪ من سعر البيع، أو دفع أقساطًا تكفي 48 شهرًا، أو تم تسجيل العقد لدى المقاطعة. في هذه الحالة، يجب على البائع المرور بإجراءات حبس الرهن بدلاً من مجرد استرجاع العقار. إذا تم بيع العقار من خلال حبس الرهن، قد يستعيد المشتري جزءًا من المال الذي أنفقه.
يجب على البائعين تسجيل معظم العقود التنفيذية خلال 30 يوماً من توقيعها، مما يؤدي إلى حماية حقوق ملكية المنزل. عادة ما يتطلب عقد التنفيذ المسجل حبس الرهن الكامل بدلاً من الإخلاء الأساسي إذا تخلف المشتري عن السداد. ومع ذلك، لا تعتبر هذا أمرًا مفروغًا منه. ليس جميع البائعين يلتزمون بمتطلبات التسجيل. العقوبات على عدم التسجيل بسيطة. أيضًا، قد لا يُطلب منهم تسجيل عقدك.
نعم، البائعون معرضون للخطر إذا لم يلتزموا بجميع القواعد. هناك العديد من المتطلبات التقنية التي يجب على البائع تلبيتها. قد يضطر البائع لدفع غرامات إذا لم يستوفِ جميع المتطلبات، حتى لو كان يتصرف بحسن نية.
يذكر الفصل 5 من قانون العقارات في تكساس، الفصل الفرعي د حقوق المشتري. قد يكون للمشتري الحق في الحصول على بعض التعويضات بموجب القانون إذا لم تُلبى هذه الحقوق. بشكل عام، يحق للمشتري:
يسرد الفصل 5 من قانون العقارات في تكساس الواجبات التي يجب على البائع القيام بها. البائع الذي لا يقوم بهذه المهام سيكون مخالفًا لعقده. سيمنح هذا المشتري الحق في بعض الحلول بموجب القانون. ينص الفصل 5 من قانون العقارات في تكساس على أن البائع يجب أن:
نعم. يسمح قانون العقارات 5.082 في تكساس للمشتري بتقديم مثل هذا الطلب. يمكن للمشتري أن يسأل كتابيًا عن المبلغ الذي يدين به في أي وقت. بعد ذلك، لدى البائع 10 يومًا ليقدم للمشتري هذه المعلومات. إذا لم يرد البائع خلال 10 أيام، يمكن للمشتري تسديد العقار بناءً على المبلغ الذي يعتقد أنه مستحق بموجب العقد. إذا لم يوافق البائع على المبلغ، فعليه الاعتراض خلال 20 يوماً من الدفع.
نعم. ينص قانون العقارات في تكساس 5.063 على أن البائع يجب أن يخبر المشتري إذا انتهك المشتري العقد. يجب أن يتضمن الإشعار الجزء الذي ينتهك العقد، والمبلغ الذي قد يدين به المشتري، وما ينوي البائع فعله حيال ذلك.
قانون العقارات في تكساس 5.063 يحدد متطلبات دقيقة للغاية للإشعار الموجه للمشتري. يجب أن يكون الإشعار:
ملاحظة: لا يحق للبائع استعادة العقار حتى يعيد جميع الأموال المستحقة للمشتري بموجب العقد.
لدى المشتري 14 يوماً بعد التوقيع للانسحاب من العقد. للإلغاء، يجب على المشتري إرسال إشعار إلى البائع شخصيًا أو عبر البريد. بعد ذلك، لدى البائع 10 أيام لإعادة أي مدفوعات أو ممتلكات تم تبادلها بموجب العقد.
نعم. يتطلب قانون العقارات في تكساس 5.076 أن يسجل البائع العقد لدى كاتب المقاطعة. يجب على البائع القيام بذلك خلال 30 يومًا من توقيع العقد. إذا تم إلغاء عقد التنفيذ لأي سبب، يجب على البائع تسجيل ذلك أيضًا. إذا لم يسجل البائع العقد، سيكون للمشتري مطالبة ضد البائع بمبلغ يصل إلى 500$ سنويًا بالإضافة إلى أتعاب المحامي.
لا. يتطلب قانون الملكية في تكساس 5.068 أن يُكتب العقد باللغة التي تم التفاوض عليها بشكل أساسي. يجب أن تكون جميع الوثائق المتعلقة بالعقد أيضًا بهذه اللغة. يشمل ذلك العقد، وأي إشعارات إفصاح، وبيانات محاسبية سنوية، وأي إشعارات بالتخلف عن السداد.
بموجب قانون الممتلكات في تكساس 5.078، تُقسّم مدفوعات التأمين بين المشتري والبائع. بعد ذلك، يتعين على المشتري والبائع استخدام المال لإصلاح العقار.
ملاحظة: يتحمل البائع مسؤولية إبلاغ شركة التأمين بالعقد. يجب على البائع إبلاغ شركة التأمين باسم وعنوان المشتري. يجب على البائع تزويد شركة التأمين بهذه المعلومات خلال 10 يومًا من توقيع العقد أو عند شراء التأمين للعقار، أيهما يكون لاحقًا. إذا فشل البائع في ذلك، قد يكون للمشتري مطالبة ضد البائع بموجب قانون ممارسات التجارة الخادعة.
نعم. إذا كان البائع مدينًا للمشتري، يسمح قانون العقارات 5.084 في تكساس للمشتري بخصم هذا المبلغ من المبلغ الذي يدين به للبائع. المشتري ليس بحاجة للذهاب إلى المحكمة للقيام بذلك. ومع ذلك، غالبًا ما تؤدي العلاجات الذاتية إلى المشاكل. كن حذرًا إذا كنت تخطط للقيام بذلك. يجب عليك أولاً محاولة حل المشكلة بطرق أخرى قبل خصم أي تكاليف.