العقار هو الأرض. وهذا يشمل أي مبانٍ تقع على تلك القطعة من الأرض. هذا لا يشمل أي أشياء منقولة تملكها، مثل الأثاث أو المركبات.
تناقش هذه المقالة أنواعًا مختلفة من ملكية العقارات المشتركة. تذكر أن ملكية العقارات مجال قانوني معقد. دائماً استشر محامي لفهم حقوقك في الملكية وقبل نقل ملكية العقار.
العقار هو الأرض. وهذا يشمل أي مبانٍ تقع على تلك القطعة من الأرض. هذا لا يشمل أي أشياء منقولة تملكها، مثل الأثاث أو المركبات.
المصلحة العقارية هي حق قابل للتنفيذ في العقارات. عندما نقول قابل للتنفيذ، نعني شيئًا معترفًا به من قبل القانون والمحاكم.
هناك أنواع مختلفة من حقوق الملكية. على سبيل المثال، يمكنك مشاركة الملكية مع شخص آخر. أو قد تمتلك كل الأرض، بينما يمتلك شخص آخر جميع حقوق المعادن. ليست كل حقوق الملكية تتضمن التملك. الرهن، على سبيل المثال، هو حق في الملكية لكنه ليس ملكية كاملة.
بعض الأشياء قد تبدو كمصالح ملكية لكنها ليست كذلك. على سبيل المثال، إذا وضعك شخص ما في وصيته، فإن الوصية لا تنشئ مصلحة ملكية قابلة للتنفيذ طالما أن الشخص على قيد الحياة. يمكن للشخص أن يغير وصيته في أي وقت، وليس لك الحق في منعه.
إثبات وصية هي العملية القضائية التي تمنح الورثة الممتلكات. قد تكون طويلة ومكلفة، وغالبًا ما تخضع للضرائب والدائنين.
بعض أنواع الملكية المشتركة يمكن أن تساعدك على تجنب إثبات وصية.
في العقارات، تصف مصطلحات محددة أنواعًا مختلفة من مصالح الملكية المشتركة. بعض الأنواع الشائعة من المصالح المشتركة هي:
الملكية المشتركة، والتي تسمى أيضًا الملكية المشتركة المشتركة، هي الطريقة الافتراضية التي يشارك بها الناس الملكية في تكساس. الملاك المشتركون يمتلكون العقار بالكامل، حتى لو كانوا يملكون حصصًا مختلفة من العقار. بعبارة أخرى، لجميع المالكين حق متساوٍ في استخدام العقار والاستمتاع به.
من السمات الأساسية للملكية المشتركة أنه عندما يموت أحد المالكين، تنتقل حصته من الملكية إلى ورثته. وهذا يختلف عن الملكية المشتركة مع حق البقاء، حيث تذهب الحصة إلى المالكين الآخرين بدلاً من ذلك.
عادة ما يجب أن تمر الممتلكات المملوكة كمستأجر مشترك بإثبات وصية قبل أن يتمكن الورثة من الوراثة.
حق البقاء يعني أنه عندما يموت أحد المالكين، يحصل المالكون الباقون على حصة المالك المتوفى. لا حاجة لإثبات وصية. وهذا يختلف عن نظام الملكية المشتركة الذي يتطلب إثبات وصية ويمنح حصة الملكية لورثة المتوفى.
كما هو الحال مع الملكية المشتركة، فإن الملكية المشتركة مع حق البقاء تمنح جميع المالكين استخدامًا متساويًا للأرض. الشخص الذي يملك واحدًا بالمئة لديه نفس حق الوصول مثل الشخص الذي يملك 99 بالمئة.
الملكية المشتركة هي الممتلكات التي يكتسبها أي من الزوجين خلال الزواج. كلا الزوجين يمتلكان 100 بالمئة من الممتلكات المشتركة. لا يهم من يدفع ثمنها أو من يكون اسمه على الصك. لكن هناك استثناءات. الهدايا والميراث، على سبيل المثال، ليست من الممتلكات المشتركة.
المال الناتج عن تسوية الإصابة الشخصية ليس ملكية مشتركة. ومع ذلك، إذا استخدم أحد الزوجين تلك الأموال لشراء أرض، فقد تصبح الأرض ملكية مشتركة. وبالمثل، إذا استخدم أحد الزوجين الميراث لشراء أرض، فقد تكون تلك الأرض ملكية مشتركة.
ما لم يتفق الزوجان على خلاف ذلك، تنتقل حقوق الملكية المشتركة إلى ورثة الزوج عند الوفاة. لا يذهب إلى الزوج الباقي إلا إذا كان وريثًا. في هذا، تشبه الملكية المشتركة الملكية الشائعة. حتى إذا ذكر الزوج أو الزوجة المتوفى الناجي كوارث وحيد في وصية، يجب أن تمر الملكية بإجراءات إثبات وصية.
الاستثناء هو عندما لا توجد وصية، ويكون جميع ورثة المتوفى من نسل مشترك للزوجين. في هذه الدعوى، ستنتقل كل حصة الملكية إلى الزوج الباقي على قيد الحياة. سيظل إثبات وصية ضرورياً.
لنقل حق الملكية المشتركة إلى الزوج الباقي على قيد الحياة دون إثبات وصية، يستخدم الأزواج عادة صك الملكية أو اتفاقية حق البقاء. بموجب صك الملكية، يحرص الزوجان على أن تصف الوثيقة ملكيتهما كملكية مشتركة مع حقوق البقاء. إذا لم يتضمن الصك الحالي هذا النص، فسيحتاج الزوجان إلى إنشاء صك جديد.
اتفاقية حق البقاء هي وثيقة يتفق فيها كلا الزوجين على أن حقوقهما يجب أن تنتقل إلى الآخر عند وفاته. كما هو الحال مع صك الملكية، يجب تقديم الاتفاقية إلى كاتب المقاطعة حيث يوجد العقار.
أحد الفروق بين إنشاء حق البقاء بالاتفاق وبين الصك هو أنه من السهل إلغاء الاتفاق. يمكن لأي من الزوجين إلغاء الاتفاقية إذا رغبا.
حق الانتفاع مدى الحياة يمنح الشخص الحق في استخدام العقار طالما هو على قيد الحياة. هذا الشخص يسمى المستأجر مدى الحياة. الشخص الذي يتولى العقار بعد وفاة المستأجر مدى الحياة يسمى المستفيد النهائي.
يتم إنشاء حق الانتفاع مدى الحياة عبر صك مع حجز حق الانتفاع مدى الحياة، والذي يسمي المستفيد مدى الحياة وصاحب الباقي. غالبًا ما تُستخدم التركات مدى الحياة لتجاوز إثبات وصية.
المستأجر مدى الحياة والمستأجر المتبقي هما مالكان مشتركان، حتى أثناء حياة المستأجر مدى الحياة. الطرفان لديهما فقط مصالح ملكية مختلفة. مصلحة المستأجر مدى الحياة تكمن في الاستخدام الحالي، بينما مصلحة المستفيد المستقبلي تكمن في الاستخدام المستقبلي. يمكن للمتبقين بيع أو التنازل عن حقوقهم المستقبلية إذا رغبوا، حتى لو لم يكن لديهم استخدام حالي للأرض.
يمكن إعداد حقوق الانتفاع بطرق مختلفة، لكن يجب أن تكون حذرًا. تشير على الأقل دعوى واحدة من تكساس إلى أنه إذا منح صك الملكية المستأجر مدى الحياة حقوقًا قد تؤثر على مصلحة الشخص المتبقي في المستقبل، مثل السماح للمستأجر مدى الحياة ببيع العقار، فقد لا يكون هناك فعليًا تركة حياة حقيقية. وهذا يعني أن الشخص الذي سيحصل على الباقي قد لا يتمكن من نقل مصلحته المستقبلية أو استخدامها كضمان لقرض.
مثال على تركة الحياة: يريد أحد الوالدين أن يرث أطفاله الأرض دون الحاجة للمرور بإجراءات إثبات وصية. إحدى الطرق التي يمكن للوالد القيام بها هي منح أطفالهم سند ملكية مع الاحتفاظ بحق الانتفاع مدى الحياة. يحتفظ الوالد بحق الانتفاع مدى الحياة، مما يسمح له بالاستمرار في استخدام الأرض طوال حياته. عندما يموت الوالد، لا يحتاج الأطفال لفعل أي شيء للحصول على العقار لأنهم كانوا شركاء في الملكية طوال الوقت. الآن بعد انتهاء حق الانتفاع مدى الحياة، أصبح للأطفال الحق الكامل في استخدام الأرض.
الصكوك التي تحتوي على حق الانتفاع مدى الحياة تختلف عن صكوك الدعسوقة وصكوك النقل عند الوفاة. تتجنب صكوك الدعسوقة وصكوك النقل عند الوفاة أيضًا إثبات وصية من خلال نقل الممتلكات عند الوفاة. ومع ذلك، وعلى عكس الصكوك التي يُحتفظ فيها بحق الانتفاع مدى الحياة، لا تدخل هذه الصكوك حيز التنفيذ حتى يتوفى المالك الأصلي. هذا يعني أن الشخص الذي سيرث ليس لديه أي حقوق ملكية حتى تحدث الوفاة.
تمنح الملكية المعدنية الحق في استخراج وحفر الأراضي للمعادن مثل الغاز والنفط والخام.
العقار السطحي يمنح الحق في العيش على الأرض أو البناء أو الزراعة أو القيام بأي شيء تقريبا مسموح به قانونا (باستثناء استخراج المعادن).
غالبًا ما تكون حقوق المعادن وحقوق السطح مملوكة لكيانات مختلفة. على سبيل المثال، قد تملك حقوق السطح للأرض التي تعيش عليها، بينما تملك شركة نفط حقوق المعادن. من الشائع أيضًا أن يقوم مالك الأراضي بتأجير حقوق المعادن لشركات الطاقة والتعدين.
في تكساس، حقوق السطح تابعة لحقوق المعادن. هذا يعني أن مالك حقوق السطح يجب أن يسمح لمالك حقوق المعادن بالتعدين والحفر.
المشاركة الزمنية هي عندما يكون لعدة أشخاص الحق في استخدام عقار، كل واحد منهم لفترة زمنية محددة ومنفصلة. على سبيل المثال، أسبوع محدد في السنة. تُستخدم الحصص الزمنية في الغالب لعقارات العطلات.
معظم الحصص الزمنية الحديثة هي عقود إيجار. كما أن الحصص الزمنية القائمة على النقاط شائعة أيضًا. المشاركات الزمنية القائمة على النقاط هي ترتيبات شبيهة بالنوادي حيث تحصل على نقاط يمكنك استخدامها للإقامة في منتجعات مختلفة. الحصص الزمنية المؤجرة والمعتمدة على النقاط تمنح المشتري حق استخدام العقار، ولكن ليس ملكية فعلية.
لكن العديد من الحصص الزمنية تتضمن ملكية العقارات. تسمى هذه الحصص الزمنية المملوكة. مع الحصة الزمنية المسجلة، يكون كل صاحب مشاركة زمنية مالكًا له الحق في استخدام العقار في الوقت المحدد. يمكن بيع هذه الحصة الملكية وإهداؤها وإرثها. يمكن أيضًا فرض الضرائب حيثما ينطبق ذلك.
إذا كانت لديك أسئلة حول ملكية الحصص الزمنية وحقوق الاستخدام، استشر محاميًا.
حق المرور هو الحق في استخدام ملكية شخص آخر بطريقة محدودة. إذا كنت تملك حق ارتفاق، فأنت لا تملك العقار. ومع ذلك، لديك حق قانوني في استخدام العقار. إذا تغير مالك العقار، يبقى حق المرور. العديد من حقوق المرور قابلة للنقل أيضًا، مما يعني أنه يمكن بيعها وتوريثها.
أمثلة شائعة على حقوق الارتفاق:
عادةً ما تُذكر حقوق المرور في صك الملكية.
الرهن نفسه ليس ملكية، بل هو حق الدائن في العقار الذي تملكه. إذا قمت بوضع عقار كضمان لقرض، على سبيل المثال، فإن المُقرِض لديه حق حجز. إذا لم تسدد القرض، يمنح الرهن الدائن الحق في الاستيلاء على العقار.
لإضافة شريك مالك، يجب إنشاء سند ملكية جديد. يجب أن يتضمن الصك اسم المالك الجديد وكل مالك حالي سيشارك في حصته. لاحظ أنه يمكنك فقط منح الملكية المشتركة لما تملكه. على سبيل المثال، إذا كنت تملك 25 بالمئة من عقار وقمت بتعيين شخص ما كمالك مشارك، فإنه يشارك فقط ملكية تلك 25 بالمئة.
وبالمثل، يمكن للمالك المشارك التنازل عن حصة ملكية من خلال توقيع سند يمنح الحصة للمالكين الآخرين. لا يمكن للمالك إلا التخلي عن مصلحته الخاصة. لا يمكنك استخدام صك الملكية لإزالة مصلحة شخص آخر دون موافقته.
إحدى الطرق لتغيير نوع الملكية المشتركة هي إنشاء سند جديد. يجب أن يتضمن الصك اسم كل مالك ويصف نوع حصة الملكية المشتركة.
من يرغب في تحويل عقد الإيجار المشترك إلى عقد مشترك مع حق البقاء يمكنه توقيع اتفاقية حق البقاء بدلاً من إصدار سند جديد. يجب تقديم هذا الاتفاق إلى كاتب المقاطعة في مكان وجود العقار، تمامًا كما هو الحال مع صك الملكية.
بينما يسمح قانون تكساس صراحة للزوج أو الزوجة بإنهاء اتفاقية حق البقاء على قيد الحياة في الملكية المشتركة بشكل أحادي، فإن هذا الحق غير موجود في حالات أخرى. إذا أراد المالك إنهاء اتفاقية حق البقاء على أرض ليست ملكية مشتركة، فعليه التعاون مع المالكين الآخرين لتحقيق ذلك.