شراء المنازل: تجنب المزالق والاحتيالات

تأكد من قراءة جميع الشروط وفهم المستندات التي تقوم بتوقيعها. 

توضح الوثائق مسؤوليات الأطراف. كن على علم بجميع المدفوعات والغرامات والشروط الأخرى.

كن على دراية واقعية بوضعك المالي.

شراء عقار خارج نطاق ميزانيتك قد يجعل المدفوعات صعبة وقد يؤدي إلى حبس الرهن. إذا لم تكن متأكداً، اسأل محترفاً مالياً أو مستشاراً معتمداً من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). يقدم المستشارون المعتمدون من HUD مشورة مجانية أو منخفضة التكلفة حول شراء المنزل ومواضيع أخرى ذات صلة.

تجنب مفاجآت أسعار الفائدة.

• كن حذرًا من البائع أو المُقرِض الذي لا يوضح ما هو سعر الفائدة وما إذا كان سعر الفائدة ثابتًا أم متغيرًا. 
• العروض التي تركز بشكل مفرط على "المدفوعات الشهرية المنخفضة" قد لا تظهر الصورة الكاملة.
• يمكن أن ترتفع أسعار الفائدة المتغيرة بمرور الوقت. حتى زيادة بضع نقاط مئوية في سعر الفائدة قد تضيف مئات الدولارات إلى دفعتك الشهرية، خاصة في البداية عندما يكون لديك رصيد كبير.

تجنب ارتفاع الدفعات وتراكم الديون.

بعض المقرضون يقدمون رهونًا عقارية بدفعات شهرية تمهيدية منخفضة للغاية. سبب انخفاض الدفعات في البداية هو أن الرهن يبدأ بسعر فائدة منخفض، ومدفوعاتك تغطي جزءًا فقط من الفوائد.

لأن الفائدة غير المدفوعة تصبح جزءًا من الرهن العقاري نفسه، ومع ارتفاع سعر الفائدة، قد تتضاعف دفعاتك أو تتضاعف ثلاث مرات.

ما لم تقم بدفع المدفوعات التي تغطي الفوائد المتراكمة وتسدد رأس المال، فقد تجد نفسك في دورة تراكم ديون دون بناء حقوق ملكية.

انتبه للتكاليف غير المعلنة.

الضرائب: يكتشف العديد من المشترين بعد أشهر من الشراء أنهم مدينون بمئات أو آلاف الدولارات في ضرائب العقارات. ليس كل المقرضون يدرجون ضرائب العقارات ضمن الدفعة الشهرية. اكتشف قبل الإغلاق ما إذا كانت الضرائب ستُدرج في الدفعة الشهرية، أم أنك ستحتاج إلى دفع الضرائب بشكل منفصل.

يمكنك تقدير مبلغ الضريبة بالتواصل مع منطقة التقييم في المقاطعة. معظم المقاطعات توفر معلومات ضريبية عبر الإنترنت. بالنسبة للمنازل الجديدة التي لا تحتوي على سجل ضريبي، تواصل مع دائرة التقييم بشأن ضرائب العقارات على المنازل المماثلة في نفس المنطقة.

التأمين: يتطلب المقرضون من المشترين الحصول على تأمين لأصحاب المنازل. بينما تشمل بعض الرهون العقارية تأمين أصحاب المنازل كجزء من الدفعة الشهرية، تتطلب أخرى منك الحصول على القسط ودفعه بشكل منفصل.

تذكر أن الضرائب والتأمين يمكن أن تزداد سنويًا، لذا حتى مع معدل فائدة ثابت قد تزداد دفعتك الشهرية.

لا تزور الدخل أو الأصول أبداً في طلبات القروض.

تجنب أي مُقرِض يطلب منك تزوير الدخل أو الأصول في طلب القرض. العديد من المقرضون يقدمون قروضًا شرعية بناءً على دخل "معلن" (دخل لا تملك له أي وثائق). ولكن إذا اقترح عليك موظف القروض أن تكذب بشأن دخلك، فلا تتعامل معه. قد تواجه تهمًا جنائية بسبب الكذب في طلب القرض.

يقوم وكلاء العقارات بتنظيم المعاملات العقارية بين المشترين والبائعين. يقوم وكلاء العقارات بإرشاد عملائهم خلال عملية شراء أو بيع المنزل بالكامل، مقدمين معرفة ومعلومات قيمة في كل خطوة. عادةً ما يحصلون على عمولة عند إتمام صفقة المنزل.

وكلاء الإدراج مقابل وكلاء المشتري

الوكلاء الذين يمثلون البائعين يُطلق عليهم أيضًا وكلاء الإدراج. الوكلاء الذين يمثلون المشترين يُطلق عليهم وكلاء المشترين. يمكن أن يكون وكلاء العقارات وكلاء إدراج ووكلاء مشترين في آن واحد، لكن عادةً لا يكونون في نفس الصفقة العقارية.

يقدم لك المثمنون والمفتشون تقييماً صريحاً لحالة وقيمة العقار. بغض النظر عن كيفية دفعك للمنزل، من المهم أن يتم تقييم المنزل وفحصه بشكل احترافي. يجب أن يكون هؤلاء المحترفون مستقلين عن المُقرِض أو وكيل العقارات. كن حذرًا من أي شخص يصر على استخدام "المثمن أو المفتش" الخاص بهم.

يقوم المساحون بإجراء مسح طبوغرافي على العقار. يمكن للمساحين تتبع التاريخ القانوني للعقار، بما في ذلك حدود الملكية، وقيود التخطيط، ولوائح تقسيم المناطق.

تقوم شركة العنوان بالتحقق من الوضع القانوني للعقار وتصدر تأمين الملكية.

تضمن شركة الملكية أن البائع هو المالك الشرعي أو الممثل القانوني للعقار. شركة العنوان ستخبرك إذا كان لدى أي شخص آخر مطالبات قانونية (رهون) على العقار، مثل الضرائب غير المدفوعة أو رهن عقاري غير مدفوع من قبل مالك سابق.

من الضروري أن تشرك شركة ملكية مستقلة، لأنك قد تتحمل مسؤولية العديد من الديون غير المسددة من قبل مالك سابق. لا تثق في بائع أو وكيل يصر على تجنب استخدام شركة للملكية.

سيتعين عليك دفع تأمين الملكية، لكن غالبًا ما يمكن إدخاله في القرض.

يستعين بعض الأشخاص بوكلاء الرهن العقاري، المعروفين أيضًا بالوسطاء، لمساعدتهم في العثور على قرض. الوسيط لا يُصدر القرض. بدلاً من ذلك، يحصل الوسيط على عمولة بمجرد موافقتك على قبول قرض من إحدى شركات الرهن العقاري التي يمثلها.

حدد ما إذا كنت ترغب في الاستعانة بوسيط أو تفضل التواصل مع المقرضون بنفسك.

تجنب وسطاء الرهن العقاري الذين يفرضون رسوماً أولية باهظة و"يضمنون" أنهم سيجدون لك قرضاً. تأكد من أن الوسيط مرخص. تجنب الوسطاء الذين لا يقدمون لك نموذج إفصاح عن الرسوم. أيضا، اسأل الوسيط إذا كان سيتلقى "علاوة فارق العائد"، لأن ذلك سيزيد على الأرجح من تكاليفك.

تقدم شركات الرهن العقاري قروضًا لشراء العقارات. تصدر البنوك التجارية وأحيانًا الاتحادات الائتمانية قروضًا منزلية أيضًا. غالبًا ما تقوم شركة الرهن العقاري أو البنك ببيع الدين لمؤسسة أخرى. هذا يعني أن المكان الذي تدفع فيه دفعاتك الشهرية قد يتغير.

يمكن للمحامين أو المحاسبين الذين يمثلونك أن يساعدوك في إجراء معاملات العقارات. يقومون بمراجعة أساسية للوثائق ويمكنهم شرح عملية الشراء بالإضافة إلى حقوقك والتزاماتك طويلة الأمد.

نعم. عقود الملكية، والتي تُعرف أحيانًا بترتيبات تمويل "الإيجار مع خيار التملك"، قانونية في تكساس.

الفرق المهم بين عقد ملكية وعقد الشراء التقليدي هو أنه بموجب عقد ملكية عادة لا تحصل على حقوق ملكية فورية في العقار أثناء سداد المدفوعات.

الملكية هي الفرق بين قيمة المنزل والمبلغ المتبقي الذي لا يزال مستحقًا.

بموجب عقد ملكية، يحصل المشتري على مصلحة ملكية فقط بعد أن يدفع 40٪ من القرض أو أكثر، أو بعد أن يسدد 48 دفعة شهرية.

بشكل عام، إذا قدم المشتري سند إذني لرصيد السند وصك أمانة، يجب على البائع تقديم سند ضمان خلال 10 أيام أو تقديم تفسير يبرر قانونيًا سبب عدم تقديم البائع لسند ضمان.

يمكن أن تحتوي عقود الملكية أيضًا على شروط صارمة. بعض المستهلكين الذين لديهم عقد ملكية فقدوا منازلهم لأنهم تأخروا بضعة أيام في دفعة واحدة. وهذا يعني أنه رغم دفع المدفوعات في الوقت المناسب لسنوات، أجبرهم العقد على مغادرة العقار دون أي حصة في الاستثمار. في بعض الحالات، قد لا يحتاج البائع حتى إلى تقديم حبس الرهن الرسمي. لذلك من المهم للغاية أن تعرف بالضبط نوع العقد الذي ستوقع عليه وأن تتأكد من قدرتك على الوفاء بجميع الشروط.

راجع عقود التنفيذ وعقارات التأجير مع خيار التملك لمزيد من المعلومات.

المستهلكون الذين يعيدون تمويل منازلهم قد يجدون أنفسهم في مأزق إذا لم يقرأوا شروط القرض الجديد. بعض القروض تعلن عن "دفعات شهرية منخفضة"، لكن سعر الفائدة متغير ويرتفع بشكل كبير بعد عدة سنوات. إذا اخترت قرضًا بسعر فائدة متغير، اطلب من المُقرِض أن يخبرك بما ستكون عليه الدفعات الشهرية بعد تعديل السعر عدة مرات.

قد تصر بعض شركات إعادة التمويل غير النزيهة على استخدام "مثمنيهم" الذين يبالغون في تقدير قيمة المنزل. إذا اقترضت أكثر من القيمة الحقيقية للمنزل، فقد تجد نفسك مضطرًا لدفع دفعات كبيرة أو تضطر لبيع منزلك بأقل مما دفعته.

تقدم العديد من شركات إعادة التمويل قروضًا مع "غرامة السداد المبكر". هذا يعني أنه للخروج من القرض خلال السنوات القليلة الأولى، يجب عليك دفع مبلغ كبير. اسأل إذا كان هذا مشمولًا في قرضك، وحاول إزالته. القروض التي لا تفرض غرامة سداد مبكر تمنحك مرونة أكبر لبيع منزلك أو إعادة تمويله خلال السنوات الأولى.

دائماً استخدم شركة للملكية. بعض المحتالين يقدمون أنفسهم للمشترين على أنهم "مالكو منازل خالية من الديون" يرغبون في بيع منازلهم. إذا لم يتم البحث عن الملكية، فقد يبيعون لك عقارًا محكومًا عليه غالبًا ما يحمل رهناً ضريبياً كبيراً. إذا حدث ذلك، قد تفقد المنزل ومالك.

تضمن شركات العنوان أن المشتري يتعامل مع المالك الشرعي للعقار أو الوكيل المعتمد. كما يقومون بإبلاغ المشتري عن الديون أو القضايا القانونية الأخرى المتعلقة بالعقار. تأكد من التعامل مباشرة مع شركة الملكية. لا تثق بشركة تمويل أو بائع يصر على أن يكون وسيطًا.

تعرف على المزيد في صفحة عمليات الاحتيال المتعلقة بالقروض والرهن العقاري وصفحة شراء المنازل: تجنب الأخطاء والاحتيالات، المقدمة من مكتب المدعي العام في تكساس، قسم حماية المستهلك.