عقود التنفيذ وعقارات التأجير مع خيار التملك

عقد التنفيذ هو نوع من عقود العقارات طويلة الأمد التي تشبه ترتيب الإيجار مع خيار التملك. يعيش المشتري في العقار ولكنه لا يملكه حتى نهاية العقد. يمنح البائع المشتري ملكية العقار فقط بعد اكتمال جميع المدفوعات.

يجب أن يستوفي عقد التنفيذ متطلبات معينة ليكون ساري المفعول. ينص قانون الممتلكات في تكساس 5.062 على ما يلي:

• يجب أن تكون مدة العقد أطول من ستة أشهر أو 180 يومًا.
• يجب على المشتري استخدام العقار بشكل أساسي كمسكن.
• لا يمكن أن يكون المشتري والبائع مرتبطين كوالد أو طفل أو جد أو حفيد أو شقيق.

ملاحظة: قانون الملكية في تكساس 5.072 لا يسمح بالعقود التنفيذية الشفهية. يجب أن تكون عقود التنفيذ مكتوبة وموقعة من كلا الطرفين. تأكد من كتابة أي وعود بين الأطراف في العقد. المحكمة لن تنفذ وعدًا شفهيًا في عقد قيد التنفيذ.

أكبر المخاطر التي تواجه المشتري تنشأ من أن المشتري لا يملك العقار حتى يستوفي شروط العقد. هذا يحد من حقوق المشتري. أثناء سريان العقد، لا يمكن للمشتري بيع المنزل أو الاقتراض مقابل القيمة الكاملة للمنزل.

أيضًا، لا يبدأ المشتري فورًا في كسب حقوق الملكية في المنزل. عدم وجود حقوق ملكية يعني أنه إذا توقف المشتري عن الدفع أو خرق العقد، فقد تضيع كل الأموال المدفوعة حتى تلك اللحظة.

قاعدة 40 أو 48: المشتري الذي يتخلف عن السداد لديه بعض الحماية من حقوق الملكية إذا كان قد دفع 40٪ من سعر البيع، أو دفع أقساطًا تكفي 48 شهرًا، أو تم تسجيل العقد لدى المقاطعة. في هذه الحالة، يجب على البائع المرور بإجراءات حبس الرهن بدلاً من مجرد استرجاع العقار. إذا تم بيع العقار من خلال حبس الرهن، قد يستعيد المشتري جزءًا من المال الذي أنفقه.

يجب على البائعين تسجيل معظم العقود التنفيذية خلال 30 يوماً من توقيعها، مما يؤدي إلى حماية حقوق ملكية المنزل. عادة ما يتطلب عقد التنفيذ المسجل حبس الرهن الكامل بدلاً من الإخلاء الأساسي إذا تخلف المشتري عن السداد. ومع ذلك، لا تعتبر هذا أمرًا مفروغًا منه. ليس جميع البائعين يلتزمون بمتطلبات التسجيل. العقوبات على عدم التسجيل بسيطة. أيضًا، قد لا يُطلب منهم تسجيل عقدك.

نعم، البائعون معرضون للخطر إذا لم يلتزموا بجميع القواعد. هناك العديد من المتطلبات التقنية التي يجب على البائع تلبيتها. قد يضطر البائع لدفع غرامات إذا لم يستوفِ جميع المتطلبات، حتى لو كان يتصرف بحسن نية.

يذكر الفصل 5 من قانون العقارات في تكساس، الفصل الفرعي د حقوق المشتري. قد يكون للمشتري الحق في الحصول على بعض التعويضات بموجب القانون إذا لم تُلبى هذه الحقوق. بشكل عام، يحق للمشتري:

• تعرف على حالة العقار
• اعرف شروط التمويل في العقد
• تلقي تحديثات حول أي قروض كل عام
• استلم سند ضمان للعقار خلال 30 يوماً من دفع آخر دفعة

يسرد الفصل 5 من قانون العقارات في تكساس الواجبات التي يجب على البائع القيام بها. البائع الذي لا يقوم بهذه المهام سيكون مخالفًا لعقده. سيمنح هذا المشتري الحق في بعض الحلول بموجب القانون. ينص الفصل 5 من قانون العقارات في تكساس على أن البائع يجب أن:

• قدم مسحًا عقاريًا حديثًا لا يمكن أن يتجاوز سنة واحدة
• يجب تقديم شهادة ضريبية من كل جهة تقوم بتحصيل الضرائب
• يجب تقديم نسخة من أي بوليصة تأمين على العقار
• حدد جميع الفوائد أو رسوم التأخير بموجب العقد
• قدم بيانًا حسابيًا سنويًا مكتوبًا
• أفصح عن أي مشاكل تتعلق بالعقار
• قدم إشعارًا كتابيًا إذا كان العقار تحت إدارة جمعية مالكي المنازل
• الإفصاح عما إذا كان العقار ضمن تقسيم مسجل أم لا
• سجل العقد خلال 30 يومًا من توقيع العقد.

• المبلغ الإجمالي المدفوع
• المبلغ الإجمالي المتبقي
• العدد المتبقي من المدفوعات
• المبلغ المدفوع كضرائب
• المبلغ المدفوع لأي تأمين
• المبالغ المحصلة من أي عائدات تأمين. يشمل ذلك أيضًا كيفية استخدام هذه العائدات.
• أي تغيير في تغطية التأمين ونسخة من أي وثيقة تأمين. يجب أيضًا وصف الممتلكات المؤمن عليها وذكر المبلغ الذي تم تأمينها به.

• سعر العقار
• معدلات الفائدة المفروضة بموجب العقد
• المبلغ الإجمالي الذي سيدفعه المشتري بموجب العقد، بما في ذلك الفوائد
• ما إذا كانت رسوم التأخير تُطبق وما مقدار هذه الرسوم
• بيان يفيد بأن البائع لا يمكنه فرض غرامة على الدفع المبكر إذا أراد المشتري دفع جزء أو كامل الدفعات المقدمة.

نعم. يسمح قانون العقارات 5.082 في تكساس للمشتري بتقديم مثل هذا الطلب. يمكن للمشتري أن يسأل كتابيًا عن المبلغ الذي يدين به في أي وقت. بعد ذلك، لدى البائع 10 يومًا ليقدم للمشتري هذه المعلومات. إذا لم يرد البائع خلال 10 أيام، يمكن للمشتري تسديد العقار بناءً على المبلغ الذي يعتقد أنه مستحق بموجب العقد. إذا لم يوافق البائع على المبلغ، فعليه الاعتراض خلال 20 يوماً من الدفع.

نعم. ينص قانون العقارات في تكساس 5.063 على أن البائع يجب أن يخبر المشتري إذا انتهك المشتري العقد. يجب أن يتضمن الإشعار الجزء الذي ينتهك العقد، والمبلغ الذي قد يدين به المشتري، وما ينوي البائع فعله حيال ذلك.

قانون العقارات في تكساس 5.063 يحدد متطلبات دقيقة للغاية للإشعار الموجه للمشتري. يجب أن يكون الإشعار:

• كتابة
• يتم التوصيل عبر البريد المسجل أو الموثق
• مطبوع بحجم خط 14 نقطة
• يتضمن نصوصًا قانونية محددة

• لدى المشتري 60 يوماً لتسوية المدفوعات إذا كان أي من الأمور التالية صحيحاً:
  • إذا تم دفع أكثر من 40٪ من العقد
  • إذا تم دفع أكثر من 48 دفعة شهرية
  • إذا تم تسجيل العقد
• في جميع الحالات الأخرى، لدى المشتري فقط 30 يوما لسداد الدفعات.

• إذا كان لدى المشتري 60 يوماً لسداد الدفعات، يمكن للبائع بيع العقار فقط. أي أموال من بيع العقار تُستخدم لسداد المبلغ المتبقي المستحق بموجب العقد. أي أموال إضافية تذهب إلى المشتري.
• إذا كان لدى المشتري فقط 30 يوماً لسداد الدفعات، يمكن للبائع إلغاء العقد أو تقديم طلب لإخلاء المشتري.

• إذا دفع المشتري 40٪ من سعر الشراء، أو قام ب 48 دفعة شهرية، أو كان العقد مسجلاً في سجل المقاطعة، يمكن للبائع حجز الممتلكات. سيتم بيع العقار، ويمكن للمالك الجديد طرد المشتري. عائدات البيع ستُستخدم لسداد ما يدين به المشتري. أي مبلغ يتجاوز هذا المبلغ سيذهب إلى المشتري.
• يمكن للبائع طرد المشتري إذا لم يدفع 40٪ من سعر الشراء، ولم يسدد 48 دفعة شهرية، وإذا لم يتم تسجيل العقد. إذا حدث ذلك، سيفقد المشتري كل الأموال التي دفعها.

• $250 عن كل يوم بعد مرور 30 يوما
• 500$ عن كل يوم بعد مرور 90 يومًا
• أتعاب المحامي المعقولة

• يجب على البائع إعادة أي مدفوعات وتعويض المشتري عن أي تحسينات أجريت على العقار، أو
• يمكن للبائع الرد على المشتري لإبلاغه بأن المشكلة ستحل. بعد ذلك، لدى البائع 90 يوماً لتقسيم العقار بشكل صحيح. إذا لم يقم البائع بحل المشكلة بعد مرور 90 يوماً، يمكن للمشتري إلغاء العقد.

ملاحظة: لا يحق للبائع استعادة العقار حتى يعيد جميع الأموال المستحقة للمشتري بموجب العقد.

لدى المشتري 14 يوماً بعد التوقيع للانسحاب من العقد. للإلغاء، يجب على المشتري إرسال إشعار إلى البائع شخصيًا أو عبر البريد. بعد ذلك، لدى البائع 10 أيام لإعادة أي مدفوعات أو ممتلكات تم تبادلها بموجب العقد.

• رسوم تأخير تزيد عن 8٪ من الدفعة الشهرية أو التكلفة الفعلية لمعالجة رسوم التأخير
• قيد يمنع المشتري من استخدام حصته في العقار كضمان للحصول على قرض لإجراء تحسينات على العقار
• غرامات السداد المبكر
• عقوبة على المشتري لطلبه إصلاحات للعقار أو لممارسته أي حقوق أخرى بموجب العقد.

نعم. يتطلب قانون العقارات في تكساس 5.076 أن يسجل البائع العقد لدى كاتب المقاطعة. يجب على البائع القيام بذلك خلال 30 يومًا من توقيع العقد. إذا تم إلغاء عقد التنفيذ لأي سبب، يجب على البائع تسجيل ذلك أيضًا. إذا لم يسجل البائع العقد، سيكون للمشتري مطالبة ضد البائع بمبلغ يصل إلى 500$ سنويًا بالإضافة إلى أتعاب المحامي.

• شهادة ضريبية من كل جهة تقوم بتحصيل الضرائب على العقار. تظهر شهادة الضرائب الضرائب المدفوعة، الضرائب المستحقة، التأخيرات، الغرامات، وما إلى ذلك.
• نسخة من أي بوليصة تأمين تتعلق بالعقار. يجب أن تحتوي الوثيقة على اسم شركة التأمين والمؤمن عليه. يجب أن يصف أيضًا الممتلكات المؤمن عليها ويذكر المبلغ المؤمن عليه.

• يسمح قانون الملكية 5.067 في تكساس للبائع بوضع حق حجز إذا كان الحجز لتقديم خدمة مرافق للعقار أو
• يتفق البائع والمشتري.

لا. يتطلب قانون الملكية في تكساس 5.068 أن يُكتب العقد باللغة التي تم التفاوض عليها بشكل أساسي. يجب أن تكون جميع الوثائق المتعلقة بالعقد أيضًا بهذه اللغة. يشمل ذلك العقد، وأي إشعارات إفصاح، وبيانات محاسبية سنوية، وأي إشعارات بالتخلف عن السداد.

بموجب قانون الممتلكات في تكساس 5.078، تُقسّم مدفوعات التأمين بين المشتري والبائع. بعد ذلك، يتعين على المشتري والبائع استخدام المال لإصلاح العقار.

ملاحظة: يتحمل البائع مسؤولية إبلاغ شركة التأمين بالعقد. يجب على البائع إبلاغ شركة التأمين باسم وعنوان المشتري. يجب على البائع تزويد شركة التأمين بهذه المعلومات خلال 10 يومًا من توقيع العقد أو عند شراء التأمين للعقار، أيهما يكون لاحقًا. إذا فشل البائع في ذلك، قد يكون للمشتري مطالبة ضد البائع بموجب قانون ممارسات التجارة الخادعة.

نعم. إذا كان البائع مدينًا للمشتري، يسمح قانون العقارات 5.084 في تكساس للمشتري بخصم هذا المبلغ من المبلغ الذي يدين به للبائع. المشتري ليس بحاجة للذهاب إلى المحكمة للقيام بذلك. ومع ذلك، غالبًا ما تؤدي العلاجات الذاتية إلى المشاكل. كن حذرًا إذا كنت تخطط للقيام بذلك. يجب عليك أولاً محاولة حل المشكلة بطرق أخرى قبل خصم أي تكاليف.

• الفصل الفرعي د من قانون الملكية في تكساس 5 - العقود التنفيذية
• قانون الممارسات التجارية الخادعة