فهم سند ضمان العام

للحصول على نظرة عامة على سندات الضمان العامة في تكساس، راجع البائع احذر: فهم سندات الضمان العامة.

بشكل عام، الصك هو وثيقة تنقل حقًا في الممتلكات. بينما لا تحتوي جميع الصكوك على لغة ضمان، إلا أن بعض الضمانات تكون ضمنية في معظم الصكوك. ينص قانون الملكية في تكساس على أنه في أي وقت تستخدم فيه كلمتا "منح" أو "نقل" في صك ملكية، يعد المانح (البائع) 1) بأن المانح لم ينقل أي جزء من العقار إلى أي شخص آخر، و2) أن العقار خال من الأعباء (المادة 5.023).

الضمانات الضمنية تُمنح فقط للمشتري (الممنوح) في الصك. أي أنهم غير مرتبطين بالأرض. فقط المشتري المباشر يمكنه مقاضاة المانح إذا خُرِقَت الضمانات.

الضمانات الصريحة مذكورة بشكل محدد في صك الملكية. تشبه الضمانات الضمنية، لكنها توفر حماية أكبر للمستفيد والممنوحين اللاحقين، وتعرض المانح لمسؤولية أكبر.

يحتوي سند ضمان عام على ضمان يبدو كالتالي:

ويلزم المانح وورثة المانح والمنفذين والإداريين بأن يضمنوا ويدافعوا إلى الأبد عن جميع العقارات المذكورة للمستفيد وورثته والموكلين، ضد كل شخص يطالب قانونيًا بها أو يقدم مطالبة بأي جزء منها.

ماذا يعني هذا؟ يعني أن البائع يضمن تعويض المشتري عن أي فشل في الملكية، منذ زمن براءة اختراع الأرض من السيادة. في تكساس، يعني ذلك المنحة الأصلية من إسبانيا أو المكسيك أو جمهورية تكساس أو ولاية تكساس. بالإضافة إلى ذلك، هذا الضمان ملحق بالأرض، أي أنه مرتبط بالأرض و"يمتد معها". بعبارة أخرى، يقدم البائع ضمانًا للمشتري ولجميع الممنوحين اللاحقين، ويشمل جميع عيوب الملكية، حتى لو لم يكن للبائع أي علاقة بها ولم يكن لديه علم بها، وحتى لو نشأت قبل أكثر من 180 عامًا.

عندما يُمنح سند ضمان عام، يَعِد المانح بأنه 1) سيدافع ويحمي المستفيد من المطالبات الشرعية لأطراف ثالثة على الملكية (ضمان الملكية)، و2) أن العقار خالٍ من الرهون (عهد ضد الرهون).

العبء هو أي عائق أمام الملكية لا يغير ملكية الأرض، لكنه يقلل من قيمة الأرض أو استخدامها. تشمل الأمثلة الرهون، والتقييمات الضريبية، وعقود الإيجار، وحقوق المرور.

لاحظ أوجه التشابه والاختلاف بين الضمانات الضمنية والصريحة. الضمان الضمني يمتد فقط إلى المستلم المباشر ويشير فقط إلى أن المانح لم ينقل العقار سابقًا إلى شخص ثالث. الضمان الصريح يذهب أبعد من ذلك بكثير. يمتد هذا الرمز إلى جميع المستفيدين اللاحقين ويغطي كل عيب محتمل في الملكية.

الضمان لا يعزز أو يوسع الملكية المنقولة. لا يضمن حتى أن المانح يملك العقار. يعد ببساطة بتعويض المستفيد في دعوى فشل الملكية.

يحدث خرق لضمان الملكية عندما يكون لدى طرف ثالث مطالبة صحيحة بالممتلكات، مما يؤدي إلى فشل في الملكية. على سبيل المثال:

• قد يكون البائع قد نقل جزءًا أو كل العقار سابقًا إلى طرف ثالث.
• قد يكون المالك السابق قد نقل جزءًا أو كل العقار إلى طرف ثالث.
• قد يكون طرف ثالث قد استولى على العقار بشكل غير قانوني قبل تاريخ نقل العقار.
• قد يكون طرف ثالث قد حصل على الملكية عبر سلسلة ملكية منفصلة.

قد يكون فشل الملكية كليًا أو جزئيًا. يحدث الفشل الكامل في الملكية عندما لا تنتقل أي مصلحة في العقار إلى الممنوح بسبب الصك. يحدث الفشل الجزئي عندما ينتقل جزء فقط من مصلحة الملكية إلى الممنوح له.

في حال فشل كامل في الملكية، تكون التعويضات هي سعر الشراء الذي دفعه المانح مع الفوائد.

في حالة حدوث فشل جزئي، تعتمد الأضرار على الظروف. إذا فشل حق الملكية في جزء معين من الأرض، يتم حساب الأضرار بتحديد قيمة الجزء الذي يفشل فيه حق الملكية بالنسبة إلى قيمة الأرض بأكملها، ثم ضرب النسبة الناتجة في سعر الشراء.

إذا فشلت الملكية في مصلحة غير مقسمة، يتم حساب الأضرار بقسمة السعر المدفوع للمانح عن كامل الأرض على عدد الأفدنة في كامل الأرض وقت النقل للحصول على سعر لكل فدان، ثم ضربه في نسبة الفائدة غير المقسمة التي فشلت فيها الملكية، ما لم تتأثر قيمة المصلحة الفاشلة لأنها مصلحة غير مقسمة.

إذا حصل الممنوح على كامل الملكية من خلال شراء المصلحة المستحقة من طرف ثالث يكون هو المالك القانوني، يمكن للمشتري استرداد السعر المدفوع مقابل الفائدة المستحقة، لكن هذه الأضرار تحدد بحد أقصى عند السعر المدفوع للمانح عن كامل القطعة.

يمكن للمستفيد أيضًا استرداد تكاليف أخرى، والضرائب المدفوعة، وأتعاب المحامي.

تشمل الأعباء الرهون والتقييمات الضريبية. قد تكون حقوق المرور أو القيود على الاستخدام أيضًا عبئًا. ومع ذلك، غالبًا ما تُستثنى حقوق المرور والقيود من الضمان.

مثال على خرق العهد ضد الأعباء هو وجود حق حجز على العقار. من الناحية التقنية، يحدث الخرق عند إبرام العهد. ومع ذلك، لا يجوز للمشتري رفع دعوى حتى 1) يقوم صاحب الرهن بحجز العقار وأخذ العقار من المشتري، أو 2) يدفع المشتري لإبراء الرهن. في هذه الحالة، قد يتم مقاضاة المانح بسبب التكلفة اللازمة لإزالة الرهن أو العبء المالي.

إذا كان الخرق مبنيًا على عائق، مثل حق المرور أو التقييد، فإن الأضرار هي الفرق في قيمة العقار بدون العائق وقيمة العقار مع العائق. يتم حساب هذه القيم عند وقت نقل الملكية.

هناك عدة طرق شائعة قد يوزع بها الأطراف في الصفقة المخاطر المعنية.

حدد أو ألغ الضمان. إذا وافقت الأطراف، يمكن استخدام سند ضمان خاص. في سند ضمان خاص، يقلل البائع من مخاطره من خلال تقييد الضمان.

تأمين الملكية. يجب على وسيط العقارات أو مندوب المبيعات أن ينصح كل مشتري بأن المشتري يجب أن يفحص ملخص الملكية من قبل محامي المشتري أو 2) الحصول على بوليصة تأمين على الملكية.