هذا هو القسم الرابع من دليل الكوارث. هذا القسم يتناول قضايا المالك/المستأجر. هذا المورد مخصص للمحامين المتطوعين.
انقر على كل عنوان للانتقال إلى القسم المعني من الدليل.
يركز هذا الفصل على القانون التشريعي والعام في تكساس فيما يتعلق بحقوق الملاك والمستأجرين بخصوص عقود الإيجار السكنية. كن حذرًا من الاعتماد على مواد مرجعية قد تتضمن بيانات عامة حول ما يكون عليه القانون عادة في جميع أنحاء البلاد، حيث إن قانون تكساس يختلف كثيرًا عن قوانين الولايات الأخرى، خاصة فيما يتعلق بقانون المالك والمستأجر التشريعي.
هل يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار إذا كان المسكن غير صالح للاستخدام بالكامل أو جزئيًا بعد كارثة؟
ماذا يجب أن يفعل المستأجر إذا حاول المالك طرد المستأجر بعد الكارثة؟
هل يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض من أي طرف، بما في ذلك المالك أو الجار، بسبب فقدان أو تلف في ممتلكات شخصية؟
ما هي حقوق المستأجر مقارنة بالشخص الذي يقيم في فندق، وكيف يمكنني التمييز بين المستأجر وضيف الفندق؟
ما هي بعض برامج المساعدة في الإيجار للملاك والمستأجرين، وكيف يمكن للملاك والمستأجرين التقدم لهذه البرامج، وكيف تتعامل المحاكم مع الملاك والمستأجرين في دعاوى الإخلاء الذين يشاركون في هذه البرامج؟
تنظم علاقة المالك والمستأجر في عقود الإيجار السكنية تقريبًا حصريًا بالمادتين 91 و92 من قانون العقارات في تكساس. العلاقات بين المالك والمستأجر التي تمتلك فيها عائلة منزلاً مصنعًا لكنها تستأجر قطعة أرض في مجتمع منازل مصنعة تخضع للمادة 94 من قانون العقارات في تكساس. القضايا التي لا يغطيها قانون الملكية مشمولة بالقانون العام. يعالج قانون الملكية بشكل دقيق معظم الحالات التي قد تنشأ بين المالك والمستأجر، مثل واجب المالك في الإصلاح، ومتى وتحت أي ظروف قد يلجأ المستأجر إلى المساعدة الذاتية في الحصول على الإصلاحات، ومتى وتحت أي ظروف يمكن للمستأجر أو المالك إنهاء عقد الإيجار. يحتوي الفصل الفرعي ب من المادة 92 من قانون الملكية، على العديد من الأحكام المتعلقة بإصلاح أو إغلاق عقد الإيجار، ذات الصلة بالتعامل مع حالة الكوارث. The Code refers to disaster situations as “casualty loss.” See Tex. Prop. Code § 92.054.
قانون الملكية طويل ومعقد للغاية.يجب تثبيط المتصلين بشدة عن اتخاذ إجراءات حتى يفهموا حقوقهم تمامًا بموجب قانون الملكية، خاصة فيما يتعلق بحجب الإيجار (وهو أمر لا ينبغي عليهم فعله أبدًا) و/أو إنهاء عقد الإيجار. إذا لم تُتبع أحكام قانون الملكية، مثل متطلبات الإشعار، بدقة، فقد لا يتمكن الطرف الذي لا يلتزم بالأحكام (سواء كان المالك أو المستأجر) من استخدام بعض الحقوق والتعويضات وقد يتحمل مسؤولية الأضرار، وأتعاب المحامي، والغرامات المدنية.
من المهم أيضًا ملاحظة أنه في عقود الإيجار قد تتفق الأطراف على التنازل عن بعض الحقوق أو تعديل علاقة المالك والمستأجر. من ناحية أخرى، هناك العديد من حقوق المستأجرين في قانون الملكية التي لا يمكن للأطراف التنازل عنها. على سبيل المثال، لا يمكن التنازل عن واجب الإصلاح بموجب الفصل الفرعي ب من القسم 92 من قانون الملكية إلا في ظروف محدودة جدًا. قانون الملكية في تكساس § 92.006(د)-(و). تشمل أمثلة أخرى على الحقوق غير القابلة للتنازل حقوق المستأجرين المتعلقة بودائع الضمان، وأجهزة الضمان، وإفصاح المالك عن الملكية والإدارة، وإغلاق المرافق، أو تركيب أجهزة إنذار الدخان، بموجب قانون تكساس § 92.006(أ)؛ حقوق المستأجرين في محاكمة أمام هيئة محلفين في دعوى ترفع بموجب النص ذي الصلة في قانون الملكية، قانون الملكية في تكساس § 92.006(ح)؛ حقوق المستأجرين في استدعاء الشرطة، قانون الملكية في تكساس § 92.015(ب)(1)؛ حقوق المستأجرين فيما يتعلق بحق الإخلاء بعد العنف الأسري أو اعتداء جنسي أو ملاحقة، قانون الملكية في تكساس §§ 92.016(ز)، 92.0161(ح)؛ حقوق المستأجرين فيما يتعلق برسوم التأخير غير القانونية، قانون الملكية في تكساس § 92.019(د)؛ وحقوق طلبات الإيجار، قانون الملكية في تكساس § 92.355. ومع ذلك، فإن نقطة انطلاق جيدة للإجابة على سؤال يتعلق بالمالك والمستأجر هي عقد الإيجار بين الأطراف.
تخضع عقود الإيجار التجارية بشكل أساسي للقانون العام (على الرغم من أن المادة 93 من قانون الملكية تتناول بعض جوانب الإيجار التجاري، مثل انقطاع المرافق، إزالة الممتلكات، واستبعاد المستأجر). الأطراف في عقود الإيجار التجارية يمنحون حرية واسعة في صياغة اتفاقياتهم بأي شكل طالما أن الشروط لا تنتهك القانون أو السياسات العامة المهمة. لذلك، فإن وثيقة الإيجار ستتحكم في العلاقة بشكل شبه حصري. إذا لم يتم تناول أو معالجة حالة معينة بشكل صريح في عقد الإيجار، فإن السوابق القضائية وقواعد تفسير العقود ستطبق.
إخلاء المستأجرين بنظام المساعدة الذاتية غير قانوني في تكساس. يجب على المالك المرور بعملية محكمة الإخلاء التي تبدأ في محكمة العدل. تخضع عمليات الإخلاء للفصل 24 من قانون ممتلكات تكساس. تبدأ عمليات الإخلاء بإشعار، تليها دعوى قضائية في محكمة العدالة، ثم جلسة استماع، واستئناف إلى محكمة المقاطعة إذا استأنف أحد الطرفين، وأخيرًا أمر حيازة (أمر بإزالة المستأجر) إذا لم يكن المستأجر قد غادر. (انظر السؤال 4-13 أدناه). بالطبع، يمكن للمستأجرين دائمًا اختيار مغادرة الوحدة بشكل دائم استجابة لإشعار الإخلاء أو تهديد الإخلاء من المالك، رغم أن ذلك قد لا يمنع المالك من ملاحقتهم للحصول على رسوم ومبالغ مسموح بها بموجب عقد الإيجار، بما في ذلك الإيجار، الأضرار، رسوم إعادة التأجير، وغيرها. هناك أيضًا ظروف محدودة يمكن للمالك فيها تغيير الأقفال إلى وحدة لإجراء إصلاحات ضرورية أو عندما يكون المستأجر متأخرًا في دفع الإيجار (ويسمح العقد بذلك)، لكن يجب على المالك دائمًا توفير مفتاح جديد أو وصول إلى العقار عند الطلب، خلال ساعتين من الطلب، ويجب التأكد من اتباع متطلبات إشعار صارمة. قانون الملكية في تكساس § 92.0081.
أ. استئنافات الإخلاء من محكمة العدل
انظر تكساس. قواعد الإجراءات المدنية 510.9؛ قانون الملكية في تكساس §§ 24.00511، 24.00512، 24.0052، 24.00521، 24.0053، 24.0054.
لاستئناف حكم الإخلاء في محكمة العدالة، يجب على المستأجر، خلال خمسة أيام تقويمية (بما في ذلك عطلات نهاية الأسبوع والعطلات) من حكم المحكمة، إما (1) تقديم كفالة استئناف مع كفيل جيد بالمبلغ الذي يحدده القاضي، (2) تقديم وديعة نقدية لدى المحكمة بالنسبة لمبلغ كفالة الاستئناف، أو (3) تقديم إلى المحكمة بيان بأن المستأجر غير قادر مالياً على تقديم كفالة الاستئناف أو دفع الوديعة النقدية. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان المستأجر يستأنف من خلال تقديم إما كفالة استئناف أو بيان عدم القدرة على دفع تكاليف المحكمة، وكان سبب الإخلاء هو عدم دفع الإيجار، ويريد المستأجر البقاء في الحيازة أثناء الاستئناف، يجب على المستأجر دفع إيجار فترة إيجار واحدة إلى سجل محكمة العدل خلال خمسة أيام من تقديم سند الاستئناف أو الإفادة. إذا فشل المستأجر في دفع هذا المبلغ في الوقت المحدد، يمكن للمالك أن يطلب من محكمة العدل أمر حيازة وإزالة المستأجر من العقار. حتى لو حدث ذلك، يستمر الاستئناف وسيظل يرفع إلى محكمة المقاطعة.
أيضا، إذا قدم المستأجر بيان عدم القدرة على دفع تكاليف المحكمة كاستئناف في دعوى عدم دفع الإيجار، يجب على المستأجر دفع الإيجار المستقبلي إلى سجل محكمة المقاطعة في كل فترة إيجار خلال خمسة أيام من تاريخ استحقاقه بموجب عقد الإيجار. إذا لم يدفع المستأجر الدفعة الأولية في الاستئناف أو دفعات الإيجار اللاحقة في الوقت المحدد، يمكن للمالك تقديم طلب محلف إلى محكمة المقاطعة وتحديد جلسة لطلب من المحكمة إصدار أمر حيازة وإزالة المستأجر من مكان الإقامة.
ب. إخلاء من السكن المؤقت مثل الفنادق
قد يعتبر الأفراد الذين يعيشون في مساكن مؤقتة مثل الفندق ضيوفًا وليسوا مستأجرين، وقد يخضعون لطرق المساعدة الذاتية مثل تغيير الأقفال أو الإزالة السلمية من قبل مالك الفندق دون إجراء قضائي. في مثل هذه الدعاوى، لا يُطلب من مالك الفندق رفع دعوى إخلاء والحصول على أمر حيازة. إذا رفض هذا الضيف المغادرة، قد تقرر الشرطة التعامل مع الأمر كتعدٍ جنائي.
ومع ذلك، أحيانًا يقيم الناس لفترة أطول في الفنادق، لذا ما إذا كان الفرد مستأجرًا (يتطلب دعوى قضائية للإخلاء) أو ضيفًا (لا يتطلب دعوى قضائية للإخلاء) يعتمد على الحقائق، بغض النظر عن ما يُسمى في عقد الإيجار أو العقد وبغض النظر عن فترة الإيجار (أسبوعي، نصف شهري، شهري). لا يوجد خط واضح، لكن هناك عوامل قد تشير إلى ما إذا كان الفرد مستأجراً أو ضيفاً.
يوضح الرسم البياني أدناه بعض العوامل المفيدة التي يجب أخذها في الاعتبار لتحديد نوع العلاقة الموجودة. لا يوجد عدد سحري من الإجابات التي تجعل العلاقة علاقة بين مالك ومستأجر.
| سؤال | الأرجح أنه ضيف | من المرجح أن يكون مستأجرًا |
| كم من الوقت أقام الساكن هناك؟ | بضعة أيام أو أسابيع | أطول من شهر |
| ما هي شروط العقد الموقع؟ | اتفاقية الإشغال القياسية للفنادق | يبدو الأمر أشبه بعقد إيجار سكني، مثل القيود على الضيوف وما إلى ذلك. |
| كم مرة يدفع المقيم للبقاء هناك؟ | ليليًا | شهريًا |
| هل يتلقى الساكن البريد على ذلك العنوان؟ | لا | نعم |
| هل يوفر الموتيل أو الفندق؟ خدمة تنظيف ومناشف؟ | نعم | لا |
| هل للساكن تحكم حصري في الوحدة؟ | لا، يدخل موظفو التنظيف بشكل روتيني. | نعم، لا أحد آخر يدخل بانتظام الوحدة. |
الإجابات على هذه الأسئلة لا تحدد تلقائيًا ما إذا كان الفرد مستأجرًا أو ضيفًا. لكن كلما زادت العوامل التي تميل لصالح كون الفرد مستأجراً، زادت احتمالية أن يجد القاضي أن ذلك المقيم يستحق الحماية المخصصة للمستأجرين، بما في ذلك الشرط الذي يمنع المالك من إغلاق الباب على المستأجر، بل يجب عليه اتباع عملية إخلاء الرسمية. عملية الإخلاء موضحة في السؤال 4-13 أدناه.
ج. حلول المستأجر بشأن إلغاء شهادة الإشغال
تنص المادة 92.023 من قانون الملكية في تكساس على أن المالك الذي تم إلغاء شهادة الإشغال لممتلكاته المؤجرة يكون مسؤولا تجاه المستأجر الذي لم يكن في حالة تخلف ل (1) المبلغ الكامل من وديعة الضمان الخاصة بالمستأجر؛ (2) جزء نسبي من أي دفعة إيجار مدفوعة مقدما؛ (3) الأضرار الفعلية للمستأجر، بما في ذلك أي تكاليف نقل، ورسوم توصيل المرافق، ورسوم التخزين، والأجور المفقودة؛ و(4) تكاليف المحكمة وأتعاب المحامي من أي دعوى ذات صلة ضد المالك.
د. أوامر الإصلاح في محاكم العدل
قانون الملكية في تكساس § 92.0563 وقواعد الإجراءات المدنية في تكساس P. 509.1-509.9 تحدد الإجراءات للدعاوى المقدمة في محكمة العدل من قبل المستأجرين الذين يطلبون تعويضًا بشأن إصلاح العقار السكني المؤجر. يمكن لمحاكم العدالة أمر بإصلاحات على المباني المؤجرة، وأمر بتخفيض إيجار المستأجر، وفرض غرامة مدنية بإيجار شهر واحد زائد $500، وتقييم الأضرار الفعلية للمستأجر. الحكم الإجمالي يمكن أن يصل إلى
$20,000، باستثناء الفوائد وتكاليف المحكمة، ولكن تشمل أتعاب المحامي. (تغير مبلغ الاختصاص القضائي لقضايا قاضي الصلح من 10,000 دولار إلى 20,000 دولار اعتبارًا من يوم 1 سبتمبر 2023. أي سبب دعوى ينشأ قبل 2023 سبتمبر 1 يقتصر على $10.000 ، وهو الحد القانوني السابق.) تكساس R. Civ.
ص. 509.6(أ)؛ قانون الاقتراحات تكساس § 92.0563(ه).
ه. حق المستأجر في استعادة الخدمات بعد فصلها بشكل غير قانوني
باستثناء الكهرباء في ظروف معينة (انظر أدناه)، لا يجوز للمالكين السكنيين قطع خدمة المرافق بسبب عدم دفع الإيجار، وتنشئ المادة 92.0091 من قانون الملكية في تكساس إجراءً معجلًا لإصدار أمر استرداد من طرف واحد، يأمر بإعادة توصيل المرافق فورًا. عدم امتثال المالك يعد سببا للازدراء (قانون حكومة تكساس § 21.002)، ويعاقب بفرض غرامة والسجن في سجن المقاطعة. قانون الملكية في تكساس § 92.0091(i). يحق للمالك طلب جلسة استماع خلال سبعة أيام من تسليم الأمر.
في بعض الحالات، قد يقطع المالك خدمات الكهرباء بسبب عدم دفع فواتير الكهرباء عن طريق قطع الخدمة الكهربائية للعدادات الفرعية (العدادات في المساحات الفردية للمستأجرين) أو الأماكن غير المعدادة المخصصة للعدادات الفرعية. يشمل القانون عملية معقدة تتضمن الإشعار والحمايات والاستثناءات. انظر قانون الملكية في تكساس § 92.008.
و. واجب المالك في ذكر أسماء جميع السكان في دعوى الإخلاء
إذا كان الإخلاء مبنيًا على عقد إيجار مكتوب، فيجب على المالك أن يقاضي جميع المستأجرين الملزمين بموجب العقد بالاسم. إذا لم يذكر المالك اسم كل شخص ملزم بموجب عقد الإيجار، فلا يمكن طرد من لم يتم ذكر اسمه ولا يمكن إصدار أمر حيازة ضد ذلك الشخص. قواعد تكساس للإجراءات المدنية 510.3(ج).
ج. حماية قانون CARES للمستأجرين
يوفر قانون المساعدات والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES) بعض الحماية للمستأجرين. إذا كان المستأجر يعيش في "عقار مغطى" وكانت دعوى الإخلاء مبنية على عدم الدفع، يظل المالك ملزمًا بإعطاء إشعار لمدة ثلاثين يومًا للإخلاء قبل رفع دعوى إخلاء في محكمة العدالة. هناك أيضًا حجة نصية تشير إلى أن شرط الإشعار لمدة ثلاثين يومًا ينطبق على القضايا التي لا تتعلق بعدم الدفع، رغم أن المدافعين حققوا نجاحًا متباينًا في ذلك. النص الكامل متوفر على H.R.748 - قانون CARES. هذه الحماية للمستأجرين موجودة في المادة 4024(ج) من القانون.
ما هو "العقار المغطى" بموجب قانون CARES؟
تشمل العقارات المشمولة العقارات التي لديها رهون عقارية مدعومة من الحكومة. تشمل هذه الرهون العقارية المدعومة من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA)، ووزارة الزراعة (USDA)، والمؤسسات الحكومية المعروفة باسم فاني ماي وفريدي ماك.
تشمل العقارات المشمولة أيضًا العقارات التي تشارك في برامج الإسكان المذكورة أدناه. أكبرها الإسكان الحكومي، وقسائم اختيار السكن، والإسكان القائم على المشاريع في القسم 8، وبرنامج ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل.
كيف يمكن للمستأجر أن يعرف ما إذا كان يعيش في عقار مشمول؟
العديد من العقارات في تكساس مشمولة بقانون CARES وبالتالي تخضع لإشعار الإخلاء لمدة ثلاثين يوماً. على سبيل المثال، هناك آلاف العقارات متعددة العائلات ضمن ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل في جميع أنحاء الولاية. تحقق من وثائق الإيجار، والتي يجب أن تذكر ما إذا كان العقار يشارك في أحد برامج الإسكان المذكورة في القائمة أعلاه. أيضا، قد يعرف المالك ما إذا كانت رهونه مدعومة من وكالة اتحادية (HUD، VA، USDA)، أو فاني ماي، أو فريدي ماك. قد يظهر البحث في سجلات سند الملكية أن العقار لديه رهن عقاري مدعوم اتحاديا. يمكنك أيضًا البحث في المصادر التالية:
قواعد بيانات لتحديد ما إذا كان العقار متعدد العائلات يحتوي على رهن عقاري من فاني ماي أو فريدي ماك على موارد صادرة عن وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (ملاحظة: هذه الأدوات لا تغطي العقارات العائلية المفردة التي تحتوي على 1-4 وحدة)
o فاني ماي
ح. دفع تكاليف المترجم
تنص المادة 57.002(ز) من قانون حكومة تكساس على: "طرف في إجراء في المحكمة الذي يقدم بيانًا بعدم القدرة على دفع تكاليف المحكمة بموجب القاعدة 145، قواعد الإجراءات المدنية في تكساس، لا يطلب منه توفير مترجم على نفقة الطرف أو دفع التكاليف المرتبطة ب خدمات المترجم المعين بموجب هذا القسم التي تتم خلال سير الدعوى، ما لم يتم الطعن في البيان وأمرت المحكمة الطرف بدفع التكاليف بموجب القاعدة 145. لا يوجد ما يقصد به في هذا القسم الفرعي أن ينطبق على خدمات المترجم أو المساعدات المساعدة الأخرى للأفراد الذين هم أصم أو يعاني من ضعف السمع أو لديهم إعاقات تواصلية، والتي يجب أن تقدم لهؤلاء الأفراد مجانًا وفقًا للقوانين الفيدرالية والولائية.
I. الإجراءات عن بعد
في محكمة العدالة، يمكن للقاضي المثول عبر مؤتمرات الفيديو أو وسائل أخرى، وعند اتخاذ قرار السماح أو الاشتراط بالمشاركة الإلكترونية، يجب أن يأخذ في الاعتبار عوامل مثل نوع الدعوى، قيود التكنولوجيا، قيود السفر، الوصول إلى اللغة، إقامة شخص من ذوي الإعاقات، موافقة واعتراض الأطراف، وغيرها. تكساس R. Civ. ص. 500.10. يمكن استخدام هذه العوامل في محكمة العدل للاعتراض أو لطلب إجراء قضائي عبر مؤتمرات الفيديو أو وسائل إلكترونية أخرى. قواعد محكمة المقاطعة أو المحكمة الجزئية أكثر تقييدًا، حيث لا يجوز للمحكمة أن تطلب إجراء عن بعد يتم الاستماع فيه إلى الشهادة الشفوية، ما لم يكن هناك سبب وجيه أو موافقة من الأطراف. تكساس R. Civ. P. 21d. في محكمة المقاطعة أو المحكمة الجزئية، يمكن للطرف أن يعترض مع سبب وجيه على أي طريقة للمثول ، ويجب على المحكمة أن تصدر حكمًا بشأن الاعتراض بعد النظر في عوامل مثل نوع الدعوى، تعقيد القضايا القانونية والواقعية، قيود التكنولوجيا، قيود السفر، الوصول إلى اللغة والتسهيلات للشخص ذو الإعاقة، إلخ. تكساس R. Civ. P. 21d.
هناك برامج مساعدة إيجارية محلية تديرها وكالات أو مدن أو بلديات. يمكن للمستأجرين الاتصال على 211 أو 1-877-541-7905 أو زيارة www.211texas.org للحصول على معلومات حول المساعدة في الإيجار. تتوفر هنا قوائم جزئية للبرامج:
س. 4-1: ما هي حقوقي إذا أردت إنهاء عقد الإيجار في منزلي بعد وقوع كارثة؟
تنص المادة 92.054 من قانون العقارات في تكساس على أنه إذا كانت المباني المؤجرة غير صالحة للاستخدام السكني بشكل كامل بعد وقوع كارثة، ولم تكن الخسارة ناجمة عن إهمال أو خطأ من المستأجر أو أحد أفراد عائلته أو ضيف أو مدعو من قبله، يمكن للمالك أو المستأجر إنهاء عقد الإيجار بإعطاء إشعار كتابي للطرف الآخر في أي وقت قبل الانتهاء من الإصلاحات. إذا تم إنهاء عقد الإيجار بموجب هذا القسم من قانون الملكية، يحق للمستأجر استرداد جزء من الإيجار يتناسب مع الفترة المتبقية اعتبارًا من تاريخ مغادرة المستأجر. ويحق لذلك المستأجر أيضا استرداد أي وديعة ضمان مطلوبة بموجب القانون. قانون الملكية في تكساس § 92.054(ب).
س. 4-2 إذا أصبحت المباني غير صالحة للاستخدام تمامًا بسبب الكارثة، هل يجب أن أغادر بشكل دائم رغم رغبتي في البقاء؟
على الأرجح، نعم. إذا كانت المباني غير صالحة للسكن البشري، فهناك احتمال أن تعلن جهة حكومية، مثل إدارة البناء المحلية، أن المباني محظورة للاستخدام السكني. أيضا، يمكن للمالك والمستأجر إنهاء عقد الإيجار إذا كانت العقارات غير صالحة للاستخدام تماما بسبب خسارة ناتجة عن حادث (انظر السؤال 4-1 أعلاه). بالإضافة إلى ذلك، يسمح قانون الملكية في تكساس § 92.055 للمالك بـ"إغلاق مكان الإيجار" من خلال تقديم إشعار كتابي عبر البريد الموثق، مع طلب إيصال إرجاع، إلى المستأجر وموظف الصحة المحلي ومفتش المباني المحلي، موضحًا أن المالك ينهي عقد الإيجار في أقرب وقت ممكن قانونيًا. (يُستخدم هذا البند في قانون العقارات بشكل أقل تكرارًا في الكوارث الطبيعية لأنه عملية أكثر تعقيدًا، ولا يمكن للمالك إعادة تأجير الوحدة خلال ستة أشهر. Also, it requires that the lease contains a provision allowing the landlord to do this, thus making it “legally possible.”) On proper notice, the lease would be terminated. إن الأمر غير واضح بالضبط كم من الوقت الذي يملكه المستأجر للانتقال بمجرد إعطاء الإشعار المناسب. ومع ذلك، من المرجح أن يتم ذلك في أقرب وقت ممكن عمليًا. بالطبع، إذا كان المالك هو الوحيد الذي أنهى عقد الإيجار (وليس مسؤولًا حكوميًا يدين الوحدة)، ولم ينتقل المستأجر، فلا يجوز للمالك استخدام المساعدة الذاتية لإزالة المستأجر. يجب على المالك أن يمر بعملية الإخلاء القضائي لإزالة المستأجر من الوحدة. (انظر السؤال 4-13 أدناه.)
التعويض المتاح للمستأجر في هذه الحالات سيعتمد على كيفية إنهاء المالك لعقد الإيجار وما إذا كان المستأجر قد قدم للمالك طلبًا كتابيًا للإصلاحات. إذا استخدم المالكالمادة 92.054 (انظر Q. 4-1 أعلاه) لإنهاء عقد الإيجار، فإن المستأجر يحق له استرداد الإيجار بنسبة تناسب من تاريخ مغادرته واسترداد وديعة الضمان. إذا أغلق المالك العقار وفقًاللمادة 92.055، وكان المستأجر قد أعطى إشعارًا بالإصلاح وانتقل قبل نهاية مدة الإيجار، يحق للمستأجر الحصول على نفقات انتقال فعلية ومعقولة، واسترداد الجزء النسبي من الإيجار، واسترداد وديعة الضمان، بالإضافة إلى حكم بالأضرار الفعلية، والغرامات المدنية، وتكاليف المحكمة، وأتعاب المحامي.قانون الملكية في تكساس § 92.055(ج)، (د). إذا أغلق المالك العقار بموجب المادة 92.055، ولم يقدم المستأجر إشعارًا بالإصلاح، فلن يتمكن المستأجر من الحصول على التعويضات الواردة في المادة 92.055 (ج) أو (د).
باختصار، إذا لم يقدم المستأجر إشعار إنهاء بموجب المادة 92.054 (السؤال 4-1 أعلاه)، ولم يتلق إشعار إنهاء من المالك، ولم يكن متأكدًا من حالة الوحدة، فمن المهم إرسال إشعار الإصلاح المناسب للمالك فورًا (كما هو موضح في الإجابة على السؤال 4-4 أدناه). هذا لن يحدد فقط إمكانية الإصلاحات بموجب المادة 92.0563 من قانون الملكية (الموضح في الرد على السؤال 4-4 أدناه)، بل قد يمنح المستأجر أيضًا تعويضات إضافية إذا اختار المالك إغلاق العقار بموجب المادة 92.055 من قانون الملكية.
س. 4-3 إذا كان المنزل غير صالح للاستخدام جزئيًا بسبب الكارثة وإذا لم أرغب في الانتقال بشكل دائم، هل يمكن تخفيض إيجاري جزئيًا (تخفيض مؤقت)؟
ربما، لكن العديد من عقود الإيجار تحظر تخفيض الإيجار في الكوارث، وحتى إذا لم يكن تخفيض الإيجار محظورًا بموجب العقد، لا يمكن للمستأجر الحصول على تخفيض إلا بحكم من محكمة المقاطعة أو المحكمة المحلية، أو باتفاق مع المالك. تنص المادة 92.054(ج) من قانون تكساس على أنه إذا كانت المباني المؤجرة غير صالحة للاستخدام جزئيًا لأغراض سكنية وإذا لم تكن الخسارة ناجمة عن إهمال أو خطأ المستأجر أو أحد أفراد عائلة المستأجر أو ضيف أو مدعو من المستأجر، يحق للمستأجر تخفيض الإيجار بمبلغ يتناسب مع مدى عدم صلاحية العقار للاستخدام بسبب الحادث، ولكن فقط بناءً على حكم محكمة المقاطعة أو المحكمة المحلية. ومع ذلك، يمكن للمالك أن يدرج في عقد الإيجار المكتوب بندًا يمنع المستأجر من السعي لتخفيض الإيجار في هذه الظروف، لذا فإن العديد من العقود تتنازل عن حق المستأجر في الحصول على هذا التخفيض في الإيجار. بالطبع، إذا كان للمستأجر الحق في تخفيض الإيجار في هذه الظروف (بافتراض أن عقد الإيجار لم يتنازل عن هذا الحق)، يجب على المستأجر محاولة التفاوض على اتفاق مكتوب مع المالك، لأنقانون الملكية في تكساس § 92.005 يسمح للمستأجر باسترداد أتعاب المحاماة إذا انتصر المستأجر في دعوى قضائية لمثل هذا التخفيض.
س. 4-4: شقتي الحالية غير صالحة للسكن بسبب كارثة، لكن لدى المالك وحدة أخرى متاحة. هل يتوجب على المالك جعل الوحدة الأخرى متاحة؟ هل يمكن للمالك أن يجبرني على توقيع عقد إيجار آخر يمدد مدة عقد الإيجار للانتقال إلى الوحدة الجديدة؟
لا. لا المالك ولا المستأجر ملزمان بأي شيء تجاه المساكن المتاحة الأخرى ما لم ينص على ذلك صراحة في عقد الإيجار. ومع ذلك، وفقا لقانون الممتلكات في تكساس § 92.062، إذا - بسبب كارثة - انتقلت إلى وحدة أخرى مملوكة لمالكك، لا يمكن لمالكك أن يجبرك على توقيع عقد إيجار جديد يمدد مدة الإيجار بعد تاريخ الانتهاء الأصلي.
س. 4-5: هل يجب أن أستمر في دفع الإيجار للمالك بينما لا أعيش في منزلي أو شقتي؟
نعم، إلا إذا تم إنهاء عقد الإيجار (من قبل المستأجر أو المالك) أو كان لدى المستأجر اتفاق مع المالك على خلاف ذلك (كتابةً، لحماية الأطراف). أي أنه ما لم تكن المباني المؤجرة غير صالحة تمامًا للاستخدام لأغراض السكن وتم إنهاء عقد الإيجار (انظر السؤال 4-1 أعلاه)، أو ما لم يوافق المالك، لا يعفى المستأجر من دفع الإيجار أثناء عدم شغله للمكان. وهذا صحيح حتى في دعوى طلبت فيها السلطات من السكان عدم العودة إلى منطقة بسبب آثار كارثة حديثة. (ومع ذلك، قد يتغير هذا إذا منعت السلطات السكان بشكل دائم من العودة إلى المنطقة أو ألغت شهادة إشغال المالك. انظر، على سبيل المثال، قانون الملكية في تكساس § 92.023.) في ظروف محدودة، قد يكون للمستأجر الحق في تخفيض الإيجار. (انظر السؤال 4-3 أعلاه.)
س. 4-6: ماذا يمكن أن يحدث وماذا يجب أن أفعل إذا لم أتمكن من دفع إيجار منزلي بسبب انقطاع العمل أو الراتب بعد الكارثة؟
قد تتوفر مساعدة حكومية مؤقتة للإيجار من وكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA) أو وكالات حكومية أخرى. قد تكون المساعدة ضد البطالة في حالات الكوارث (DUA) متاحة لك إذا كنت (1) غير مؤهل للحصول على تأمين البطالة القياسي (UI)، (2) عاطل عن العمل نتيجة مباشرة للكارثة، (3) قادرًا ومتاحًا للعمل، (4) قدمت طلبًا للحصول على DUA خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإعلان عن توفر DUA، و(5) لم ترفض التوظيف في منصب مناسب. ستحتاج إلى تقديم إثبات التوظيف أو العمل الحر خلال واحد وعشرين يومًا من التقديم. راجع موقع DUA لمزيد من متطلبات الأهلية.
إذا كنت تعيش في مساكن عامة أو مدعومة من الحكومة الفيدرالية أو تتلقى مساعدات بموجب القسم 8، فأنت تستحق، في معظم الحالات، تخفيض الإيجار عند تعرضك لخسارة في الدخل. يجب عليك إبلاغ المالك أو هيئة الإسكان.
إذا تم إنهاء عقد الإيجار من قبل مالكك لأن العقار غير صالح للاستخدام تمامًا، وأنت توافق على هذا التقييم، فستحتاج إلى الانتقال لتجنب دعوى إخلاء في محكمة العدالة، بغض النظر عما إذا كنت تستطيع دفع الإيجار أم لا. بالطبع، إذا لم تغادر ، لا يمكن للمالك استخدام المساعدة الذاتية لإبعادك - سيتعين على المالك رفع دعوى إخلاء ضدك في المحكمة والسعي للحصول على أمر بإبعادك . إذا كان العقار غير صالح للاستخدام جزئيًا فقط ولم تدفع الإيجار ، فقد تحتاج إلى الانتقال لتجنب الإخلاء - إلا إذا اتفقت أنت ومالك العقار على خلاف ذلك. إذا كان المالك يحق له طردك ولم تنتقل بعد أن يعطيك المالك إشعارًا بالإخلاء، فلا يمكن إخلاؤك إلا من خلال دعوى قضائية للإخلاء من محكمة الصلح.
س. 4-7 كيف يمكنني دفع الإيجار إذا أردت ذلك أثناء الكارثة؟
يوصى بالتواصل مع مالك العقار لتحديد طرق الدفع التي قد تكون مجدية. إذا لم تتمكن من التواصل مع المالك بنجاح، يُنصح بإرسال شيك شخصي عبر البريد الموثق، مع طلب إيصال إرجاع (حتى تتمكن من تتبعه ومعرفة ما إذا تم استلامه)، إلى العنوان المحدد في اتفاقية إيجار أو العنوان الأخير المقدم إذا كان مختلفًا. قد يكون لدى المالك أيضًا موقع إلكتروني يحتوي على معلومات عن الدفع أو معلومات أخرى متعلقة بالكارثة على هذا الموقع.
س. 4-8: هل يمكن لمالك العقار تأجير منزلي/شقتي لشخص آخر أثناء غيابي خلال وقوع كارثة؟
لا. يجب على المالك احترام عقد الإيجار ما لم يكن المنزل غير صالح للاستخدام تمامًا، أو يحتوي عقد الإيجار على بند صريح يسمح للمالك بإنهاء العقد في حال حدوث حريق أو فيضان أو حادث مشابه. إذا كان المالك يريدك أن تغادر لنقل شخص آخر، فمن الواضح أن العقار ليس "غير صالح للاستخدام تمامًا" ولا يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار. إذا قام المالك بإغلاق الباب بشكل غير قانوني، يجب عليك التواصل مع قاضي الصلح لطلب أمر إعادة الدخول، وهو أمر من القاضي يطلب من المالك السماح لك بالعودة إلى منزلك. هذه العملية هي إجراء سريع يمكنك من خلاله العودة إلى منزلك بسرعة، غالبًا في نفس اليوم.
س. 4-9 كيف أتواصل مع مالك العقار أثناء الكوارث؟
ينصح بتجربة جميع وسائل التواصل المتاحة، بما في ذلك وليس على سبيل الحصر المكالمات الهاتفية أو الرسائل النصية إلى كل رقم هاتف متاح ومراسلات البريد الإلكتروني والرسائل المرسلة عبر البريد إلى العنوان المحدد في عقد الإيجار أو العنوان الأخير المقدم إذا كان مختلفًا. قد يكون لدى المالك أيضًا موقع إلكتروني يحتوي على معلومات الاتصال أو معلومات أخرى متعلقة بالكارثة على ذلك الموقع. يجب عليك توثيق جميع الجهود والمحاولات للتواصل مع المالك، بما في ذلك الاحتفاظ بنسخ من الرسائل المرسلة، ولقطات شاشة للاتصالات عبر الإنترنت، ونسخ من الرسائل النصية والبريد الإلكتروني.
س. 4-10 قال لي مالك العقار أن أغادر المنزل لأن المسكن أصبح غير صالح للاستخدام تمامًا بعد الكارثة. هل يجب عليّ الانتقال؟
إذا كان المسكن، بعد العاصفة، غير صالح تمامًا للاستخدام لأغراض السكن، يجوز للمالك إنهاء عقد الإيجار بإعطاء إشعار كتابي للمستأجر في أي وقت قبل الانتهاء من إصلاحات المسكن. إذا كان المنزل غير صالح للاستخدام وتم إنهاء عقد الإيجار بذلك، يجوز للمالك رفع دعوى إخلاء في محكمة العدل إذا لم يقُم المستأجر بالإخلاء. (انظر أيضًا Q. 4-1، 4-2 أعلاه.) إذا أنهى المالك عقد الإيجار لمنزل غير صالح للاستخدام، يحق للمستأجر استرداد جزئي للإيجار اعتبارًا من تاريخ مغادرة المستأجر واسترداد أي ضمان مطلوبة بموجب القانون. قانون تكساس العقاري § 92.054(ب). ومع ذلك، إذا لم يوافق المستأجر على أن المسكن غير صالح تمامًا للسكن ولم يغادر، لا يمكن للمالك إخراج المستأجر من الوحدة ويجب عليه بدلاً من ذلك رفع دعوى إخلاء في محكمة العدالة. بمجرد الوصول إلى المحكمة، يمكن للمستأجر أن يطرح كدفاع أن المسكن ليس غير صالح تمامًا ولا ينبغي أن يكون خاضعًا لإنهاء عقد الإيجار. بالطبع، يجب على المستأجر الاستمرار في دفع إيجار الوحدة في هذه الأثناء، لأن عدم الدفع قد يكون سببا للمالك لطرد المستأجر.
س. 4-11 أخبرني مالك العقار أن أغادر في اليوم التالي لأنه يريد المسكن لابنته التي فقدت منزلها في الفيضانات. قال لي إذا لم أخرج، سيغير الأقفال. هل يجب عليّ الانتقال؟
لا. يجب على المالك الاستمرار في احترام شروط عقد الإيجار. لا يجوز للمالك تغيير الأقفال لمنع المستأجر من دخول المسكن لهذا السبب. قانون الملكية في تكساس § 92.0081. أيضا، رغم وجود أسباب أخرى قد تجعل المالك قادرًا على تغيير أقفالك، يجب على المالك دائمًا أن يعطيك مفتاحًا عند الطلب. إذا قام مالك العقار بإغلاقك بشكل غير قانوني ورفض إعطائك مفتاحًا، يمكنك رفع دعوى في محكمة العدل للحصول على أمر فوري ("أمر إعادة الدخول") يسمح لك بالعودة إلى منزلك. قانون الملكية في تكساس § 92.009. عملية أمر العودة هي إجراء سريع يمكنك من خلاله العودة إلى منزلك بسرعة، غالبًا في نفس اليوم.
س.4-12 إذا قامت مدينة أو مقاطعة بإلغاء شهادة إشغال المالك بسبب عدم صيانة المالك للمسكن، مثلًا بعد وقوع كارثة، فما هي حقوق المستأجر؟
إذا ألغت مدينة أو مقاطعة شهادة إشغال المالك بسبب عدم صيانة المالك للمنزل، يكون المالك مسؤولاً تجاه مستأجر غير متعثر بموجب عقد الإيجار (مثل عدم دفع الإيجار، إلخ) عن ما يلي:
1. المبلغ الكامل من وديعة الضمان الخاصة بالمستأجر؛
2. الجزء النسبي من أي دفعة إيجار دفعها المستأجر مقدماً؛
3. الأضرار الفعلية للمستأجر، بما في ذلك أي تكاليف نقل، ورسوم توصيل المرافق، ورسوم التخزين، والأجور المفقودة؛ و
4. تكاليف المحكمة وأتعاب المحامي الناشئة عن أي سبب دعوى يتعلق بالمستأجر ضد المالك.
قانون الملكية في تكساس § 92.023.
س. 4-13 ماذا يجب أن أفعل إذا تم تبليغي بدعوى قضائية للإخلاء؟
لا يمكن للمالك استخدام المساعدة الذاتية لإخراج مستأجر من العقار المؤجر، ولا يمكنه استخدام الشرطة أو إنفاذ القانون للمساعدة في إبعاد المستأجر دون إصدار إخلاء نهائي (أمر حيازة) صادر عن قاضٍ. حتى لو أنهى المالك عقد الإيجار بشكل صحيح بسبب كارثة طبيعية، لا يمكنه طرد المستأجر دون اللجوء إلى المحكمة.
لإخلاء المستأجر، يجب على المالك رفع دعوى قضائية للإخلاء في محكمة العدل في المنطقة التي يقع فيها العقار. ثم يتم تسليم دعوى الإخلاء إلى المستأجر، بما في ذلك استدعاء، وهي ورقة تغطية تحتوي على معلومات عن الدعوى، وتعليمات حول ما يجب فعله بعد ذلك، وتاريخ حضور المستأجر للمحاكمة، وعريضة للإخلاء ، والتي تسرد الأسباب التي تجعل المالك يعتقد أنه يمكنه إخلاء المستأجر. Aيجب ألا يتجنب المستأجر تلقي مخالفة الإخلاء هذه، لأنها ستحتوي على تاريخ المحاكمة في الدعوى ، والذي من المفترض أن يحدث بين عشرة وواحد وعشرين يوماً من تقديم الدعوى . إذا تعذر العثور على المستأجر لتسليم الدعوى القضائية ، فقد يأذن القاضي باستخدام وسيلة أخرى للتسليم، بما في ذلك وضعها تحت الباب أو لصقها على الباب الأمامي أو إرسالها بالبريد. إذا تم تبليغ المستأجر بدعوى قضائية للإخلاء، يجب على المستأجر قراءة الاستدعاء بعناية والبحث عن المواعيد النهائية، بما في ذلك موعد المحاكمة في المحكمة. إذا تجاهلت دعوى الإخلاء، فلن تعرف موعد المحاكمة، ومن المحتمل أن تخسر الدعوى تلقائيًا. إذا كنت تريد معرفة ما إذا تم رفع دعوى إخلاء ضدك، فعليك الاتصال بمحكمة العدالة في المنطقة التي يقع فيها العقار. إذا لم تتصل بالمحكمة الصحيحة، غالبًا ما يستطيع الكاتب توجيهك إلى المحكمة التي يقع فيها العقار.
أثناء المحاكمة، ستتاح لك الفرصة لتقديم روايتك للقاضي. يمكنك إخبار القاضي بأي دفاعات قد تكون لديك ضد الإخلاء، على سبيل المثال: العقار لا يزال صالحًا للسكن؛ المالك لم ينهِ عقد الإيجار بشكل صحيح؛ المالك لم يعطك إشعارًا بالإخلاء بعد إنهاء العقد؛ أو أن المالك ينتقم منك لطلب الإصلاحات. يمكن للقاضي أن يصدر أمرًا بإخلائك إذا انتهكت شروط عقد الإيجار (مثل عدم دفع الإيجار) أو إذا أنهى المالك عقد الإيجار بشكل صحيح وأعطى إشعارًا لاحقًا بالإخلاء. إذا كنت تعيش في إسكان حكومي، أو مساكن مدعومة اتحاديا، أو عقار يحمل ائتمانا ضريبيا، يجب أن يكون لدى المالك سبب وجيه (مثل انتهاك خطير لعقد الإيجار) لإنهاء أو عدم تجديد عقد الإيجار، وقد تكون هناك حقوق أخرى لديك مثل الوصول إلى إجراءات الشكوى.
س. 4-14 هل يمكنني الاستئناف إذا قام قاضي محكمة العدل بإخلائي؟
نعم، يمكنك استئناف دعواك أمام محكمة المقاطعة، حيث ستحصل على محاكمة جديدة (محاكمة جديدة) مع قاض مختلف. للاستئناف على حكم الإخلاء في محكمة العدالة، يجب عليك، خلال خمسة أيام تقويمية (بما في ذلك عطلات نهاية الأسبوع والعطلات) من حكم المحكمة، إما (1) تقديم كفالة استئناف مع ضمان جيد بالمبلغ الذي حدده القاضي، (2) تقديم وديعة نقدية لدى محكمة العدل بمبلغ كفالة الاستئناف، أو (3) تقديم بيان للمحكمة بأنك غير قادر مالياً على تقديم كفالة الاستئناف أو دفع الوديعة النقدية، وهو نموذج يلزم محكمة العدل به ("بيان عدم القدرة على دفع تكاليف المحكمة أو كفالة الاستئناف"). بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تستأنف من خلال تقديم إما كفالة استئناف أو بيان عدم القدرة على دفع تكاليف المحكمة أو كفالة الاستئناف، وسبب الإخلاء هو عدم دفع الإيجار، وإذا كنت ترغب في البقاء في الحيازة أثناء الاستئناف، يجب عليك دفع إيجار فترة إيجار واحدة إلى سجل محكمة العدل خلال خمسة أيام من تقديم كفالة الاستئناف أو الإفادة. إذا فشلت في دفع هذا المبلغ في الوقت المحدد، قد يطلب المالك من محكمة العدل إصدار أمر حيازة (أمر بإبعادك عن العقار) ويتم إبعادك من العقار بعد أن يتم إبلاغك قبل 24-ساعة من الأمر. سيتم إرسال الاستئناف إلى محكمة المقاطعة، لذا يمكنك متابعة استئنافك حتى لو لم تعد في مكان الإقامة.
أيضًا، إذا قدمت بيان عدم القدرة على الاستئناف في دعوى عدم دفع الإيجار، يجب عليك دفع الإيجار المستقبلي إلى سجل محكمة المقاطعة في كل فترة إيجار خلال خمسة أيام من تاريخ استحقاقه تحت عقد الإيجار. إذا لم تدفع دفعة الإيجار في الوقت المحدد، يمكن للمالك تقديم طلب تحت القسم إلى محكمة المقاطعة وتحديد جلسة استماع لطلب من المحكمة إصدار أمر حيازة وإبعادك عن مكان السكن.
س. 4-15 كيف يمكنني استعادة ممتلكاتي الشخصية من العقار المؤجر؟
يعتمد الأمر . إذا كانت إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA) ومسؤولو ضمان الفيدرالي يتحكمون في متى وكيف يسمح للنازحين بالعودة إلى منازلهم ، فقد تضطر إلى الانتظار للعودة .إذا لم تكن هناك مثل هذه القيود على إقرارك، يمكنك الذهاب واستعادة ممتلكات شخصية من العقار المؤجر.
بين الإخلاء وعندما تسمح الجهات بالعودة، أفضل مشورة يمكننا تقديمها للنازح هي محاولة التواصل مع المالك وتحديد ما إذا كان المالك (1) يعرف شيئًا عن حالة العقار و(2) تمكن من فعل أي شيء لتأمين العقار.
س. 4-16: هل يمكنني المطالبة بتعويضات من مالك العقار عن الإصابات أو الأضرار التي تعرضت لها نتيجة الكارثة؟
عندما تنتج الإصابة أو أضرار الممتلكات عن كارثة طبيعية وليس بسبب إهمال المالك، فإن المالك غير مسؤول عن تلك الإصابة أو أضرار الممتلكات. ومع ذلك، لا يمنع قانون الممتلكات في تكساس المطالبات المقدمة بموجب القانون العام الحالي والقوانين التشريعية الأخرى ، بما في ذلك ضد المالك في حالات الإصابات أو الأضرار الناجمة عن إهمال المالك. انظر قانون الملكية في تكساس§ 92.061. لذلك يمكن مقاضاة المالك إذا تسبب إهماله أو ساهم في إصابات المستأجر أو الأضرار الناتجة عن الكارثة. يحدث الإهمال عندما لا يتخذ الشخص الاحتياطات المعقولة، مما يؤدي إلى حدوث ضرر.
س. 4-17: لقد تعرضت لإصابات شخصية أو فقدان أو تلف لممتلكاتي الشخصية بسبب الكارثة. هل يمكنني استرداد تعويضات من المالك أو مالك المنزل السابق إذا كانوا على علم بإمكانية حدوث فيضان ولم يبلغوني؟
إذا قدم المالك أو البائع بيانًا خاطئًا إيجابيًا بشأن احتمال حدوث فيضانات، فقد يتمكن المستأجر أو المشتري من مقاضاة المالك أو البائع بتهمة احتيال لتعويض أضرار الممتلكات أو الإصابات الشخصية. إذا كنت تعلم أن العقار قد يتعرض للغمر أو لم تعتمد على التمثيل الخاطئ الإيجابي، فلن تتمكن من استرداد الأضرار.
إذا لم يذكر المالك أو البائع أي شيء عن احتمال حدوث فيضانات، فمن المحتمل ألا تتمكن من استرداد أي أضرار. بشكل عام، مجرد عدم الإفصاح عن حقيقة يعرفها البائع أو المالك ليس احتيال. ومع ذلك، قد يؤدي عدم الإفصاح عن احتمال حدوث فيضان، في ظروف معينة، إلى دعم دعوى قضائية ضد مالك أو بائع كان على علم بحدوث فيضانات سابقة أو كان على علم بإمكانية حدوث الفيضانات. قد يكون الإخفاء النشط للفيضانات المعروفة سابقًا (مثل طلاء علامات المياه على الجدران) أساسًا لتعويض المستأجرين. انظر 37 Am. Jur. 2d، احتيال وخداع، 144-146.
بالنسبة للعقود التي تم توقيعها أو تجديدها في أو بعد يوم 1 يناير 2022، إذا كان المنزل يقع في سهل فيضاني عمره 100 عام ولا يوجد ارتفاع فوق مستوى سهل الفيضانات، يجب على المالك إعطاء المستأجر إشعارًا كتابيًا بهذا عند أو قبل توقيع عقد الإيجار. أيضا، يجب على المالك الذي يعلم بأضرار الفيضانات التي لحقت بمنزل خلال فترة خمس سنوات قبل عقد الإيجار أن يقدم إشعارا كتابيا للمستأجر يبلغه بأنه على علم بالفيضانات. هذه الإشعارات تحتوي على نص قانوني محدد ويجب تضمينها في وثيقة مكتوبة منفصلة تُعطى للمستأجر عند أو قبل توقيع عقد الإيجار. إذا انتهك المالك هذا القانون وتعرض المستأجر لخسارة كبيرة أو ضرر لممتلكاته الشخصية نتيجة الفيضانات، يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار بإشعار مدته ثلاثون يوماً. قانون ملكية تكساس. القانون § 92.0135 (ساري المفعول اعتبارًا من يوم 1 يناير 2022).
س. 4-18 هل يمكنني استرداد تعويضات من المالك أو مالك المنزل السابق إذا لم يكونوا على علم بإمكانية حدوث فيضانات؟
لا. كقاعدة عامة، لا يمكن للمستأجر أو المشتري استرداد خسارة أو ضرر من المالك أو المالك السابق بسبب الفيضانات إذا لم يكن المالك أو المالك السابق على علم بالفيضانات السابقة أو احتمال حدوث فيضانات، ولم يخبر المستأجر أو المشتري أن العقار غير معرض للفيضانات.
س. 4-19: تم تدمير جميع ممتلكاتي الشخصية في المكان الذي أستأجره. ما المساعدة التي يمكنني الحصول عليها من شركة التأمين الخاصة بي؟
إذا كان لديك تأمين مستأجر أو تأمين محتويات المنزل وقت الكارثة، فاتصل بشركة التأمين الخاصة بك. إذا كانت وضعك يائسًا ، تأكد من وصف وضعك لشركة التأمين. إذا وافقت شركة التأمين على وجود تغطية، يمكنك طلب دفعة مقدمة لتغطية جزء من خسارتك. لاحظ أن بعض الملاك يطلبون من المستأجرين الحصول على ما يسمى "تأمين المستأجر"، ولكنه قد يشمل فقط التغطية للمالك وليس للمستأجر. إذا كان لديك أسئلة حول تغطية أي تأمين للمستأجرين لديك، يجب عليك الاتصال بشركة التأمين.
قد تتوفر المساعدة الطارئة من وكالات التطوع المحلية (مثل الصليب الأحمر، جيش الخلاص، يونايتد واي).
س. 4-20 ماذا يجب أن أفعل إذا لم يكن لدي تأمين على ممتلكاتي الشخصية؟
If your losses are not covered by insurance, you may be able to receive money from FEMA for "Other Needs Assistance." This assistance is available for necessary expenses and serious needs caused by the disaster, ranging from displacement expenses to personal property, funeral, and childcare expenses. قد ترغب أيضًا في التواصل مع الصليب الأحمر، الذي قد يكون قادرًا على مساعدتك.
س. 4-21 إذا فقدت أو تضررت ممتلكاتي الشخصية نتيجة إعصار أو فيضان أو كارثة أخرى، هل يمكنني استرداد تعويضات من المالك بموجب بوليصة تأمين المخاطر الخاصة بالمالك؟
لا. لا يملك المالك "مصلحة تأمينية" في ممتلكات المستأجر، وبالتالي، لا يمكن لتأمين المخاطر الخاص بالمالك (ولا يؤمن ممتلكات المستأجر الشخصية).
ومع ذلك، إذا كان الضرر أو الخسارة في ممتلكات المستأجر ناتجًا كليًا أو جزئيًا عن إهمال المالك، فقد يتمكن المستأجر من مقاضاة المالك وقد تغطي شركة تأمين مسؤولية المالك الخسارة . يحدث الإهمال عندما يفشل الشخص في اتخاذ الاحتياطات المعقولة ويتسبب هذا الفشل في الضرر.
س. 4-22: هل تغطي وثيقة التأمين الخاصة بي أضرار الفيضانات التي لحقت بمنزلي؟
بوليصة تأمين المنزل (التي تُعرف أحيانًا باسم "بوليصة تأمين الإصابات" أو "بوليصة تأمين المخاطر" أو "بوليصة التأمين ضد الحريق والتغطية الممتدة") عادةً لا تغطي أضرار الفيضانات. قد تغطي الوثيقة أضرار المياه داخل المنزل الناتجة عن الأمطار المباشرة أو العاصفة، لكنها عادة لا تغطي الأضرار الناتجة عن المياه السطحية أو المياه الصاعدة. عادة ما يقتصر تأمين العواصف على ظروف الرياح الأعلى من المعتاد، مثل الكوارث. يجب عليك قراءة وثيقتك بعناية، والتحدث مع وكيل التأمين الخاص بك، واستشارة محامي إذا كانت لديك أسئلة.
يمكن شراء تأمين الفيضانات من الحكومة الفيدرالية بموجب برنامج التأمين الوطني ضد الفيضانات (NFIP). يمكنك شراء السياسات من أي وكيل محلي مرخص من الدولة إذا كان مجتمعك يشارك في NFIP. عادة ما تكون هناك فترة سماح مدتها ثلاثون يوماً بعد شراء تغطية الفيضانات حتى تدخل حيز التنفيذ.
س. 4-23: هل يغطي تأمين سيارتي الأضرار التي لحقت بسيارتي بسبب الكارثة؟
عادةً، سيتم تغطية أضرار الكوارث التي تلحق بمركبة المالك ضمن تغطية السيارة الشاملة للمالك، على الرغم من أن الصياغة المحددة في السياسة وأي استثناءات صريحة للسياسة ستتحكم في ذلك. يجب عليك قراءة وثيقتك بعناية، والتحدث مع وكيل التأمين الخاص بك، واستشارة محامي إذا كانت لديك أسئلة.
س. 4-24 هل يمكنني المطالبة بتعويضات من جاري الذي تسببت ممتلكاته في تلف ممتلكاتي أثناء الكارثة؟
القاعدة العامة هي أن الشخص غير مسؤول عن الإصابات أو الأضرار الناتجة عن كارثة طبيعية أو "عمل الله" إذا لم يكن هناك خطأ إهمال من جانب المالك الذي تسببت ممتلكاته في أضرار للآخرين أثناء الكارثة. لذلك، يكون جارك مسؤولاً فقط إذا كان مهملاً وكان هذا الإهمال سبباً في الضرر. انظر 1 Am. Jur. 2d، فعل الله، 11، 15؛ 57 Am. Jur. 2d، الإهمال، 669. يحدث الإهمال عندما لا يتخذ الشخص الاحتياطات المعقولة ويتسبب هذا الفشل في الضرر.
س. 4-25 ماذا يمكنني أن أفعل بممتلكات شخص آخر التي جرفتها الكارثة إلى أرضي؟
عندما تُنقل الممتلكات الشخصية بفعل الفيضان أو الرياح أو الانفجار إلى أرض شخص آخر، تظل تلك الممتلكات الشخصية ملكًا للمالك الأصلي ويمكن للمالك الأصلي دخولها واستعادتها. إذا رفض مالك الأرض السماح لمالك العقار الشخصي بالدخول، أو إذا استولى مالك الأرض على العقار لاستخدامه لأغراض مالك الأرض نفسه، يمكن لصاحب العقار الشخصي مقاضاة مالك الأرض بشأن قيمة العقار. مالك الأرض هو "حارس قسري" وله الحق في حيازة العقار ضد جميع الآخرين، باستثناء المالك الحقيقي. يجوز لمالك الأرض، إذا لزم الأمر، نقل العقار لاستخدام الأرض، بشرط أن يتم ذلك بطريقة معقولة. لا يجوز لمالك الأرض إتلاف العقار سواء عن قصد أو بسبب الإهمال الجسيم. انظر 1 Am. Jur. 2d، الممتلكات المهجورة والمفقودة وما إلى ذلك، 24- 27.
س. 4-26 هل يمكنني مقاضاة الحكومة المحلية أو الولاية أو الفيدرالية بسبب الأضرار الناجمة عن الكارثة؟
في بعض الظروف، قد تكون الحكومة مسؤولة إذا كان موظفوها مهملين وتسببوا في الأضرار. ومع ذلك، بموجب مبدأ "الحصانة السيادية"، تكون السلطات الحكومية عموماً محصنة من المسؤولية عن الأفعال المهملة لوكلائها وموظفيها. عادة ما ينطبق مبدأ الحصانة السيادية على "الوظائف الحكومية" مثل الوقاية من الجريمة، مكافحة الفيضانات، مكافحة الحرائق، الحفاظ على الصحة، وغيرها.
س. 4-27 ماذا عن عقد الإيجار التجاري الخاص بي؟
في عقود الإيجار التجارية، لم يتم غالبًا تجاوز القانون العام في تكساس بموجب القانون، لكن الإجابة على هذا السؤال غالبًا ما تُعالج من خلال شروط عقد الإيجار. لذلك، يجب عليك مراجعة البنود، ويفضل أن يكون ذلك مع محامي إن أمكن، لتحديد نطاق حقوقك والتزاماتك .
س. 4-28: هل يجب أن أستمر في دفع إيجار مساحة الإيجار التجاري (مكتب، متجر، تخزين صغير، إلخ) رغم أنها أصبحت غير صالحة للاستخدام كليًا أو جزئيًا بسبب الكارثة؟
تحدد أحكام عقد الإيجار التجاري ما إذا كانت وصية دفع الإيجار بعد التدمير الكامل أو الجزئي للمكان. إذا لم تتناول شروط عقد الإيجار الحوادث، ففي عقد إيجار مساحة مثل المكاتب، أو مساحة التجارة، أو مساحة التخزين الصغيرة (ولكن ليس لعقد إيجار أرض)، إذا جعلت العاصفة المساحة غير صالحة للاستخدام لغرضها المقصود، يتم إنهاء عقد الإيجار ويعفى المستأجر من التزامه بدفع الإيجار بعد التدمير. نورمان ضد شركة ستارك جرين للمصاعد، 237 S.W. 963 (محكمة استئناف تكساس المدنية 1922).