الرهن العقاري العكسي

الرهن العقاري العكسي هو قرض يتيح لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 سنة فأكثر الاقتراض مقابل حقوق ملكية منازلهم.

في الرهن العقاري العكسي، تتخلى عن حقوق الملكية في منزلك مقابل الحصول على دفعات منتظمة، والتي عادة ما تُستخدم لدعم دخل التقاعد.

قيمة ملكية المنزل هي قيمة حصتك في منزلك كمالك منزل. يتم تحديد قيمة ملكية المنزل بناءً على القيمة السوقية الحالية بعد خصم أي رهونات على العقار.

عندما يكون لديك رهن عقاري عادي، تدفع للمُقرِض شهريًا لشراء منزلك بمرور الوقت. في الرهن العقاري العكسي، تحصل على قرض يدفع لك المُقرِض.

الرهن العقاري العكسي يأخذ جزءًا من حقوق الملكية في منزلك ويحولها إلى دفعات لك. تتلقى المدفوعات كمبلغ مقطوع، أو سلفة شهرية، أو خط ائتمان، أو مزيج من الثلاثة.

على عكس الرهن العقاري العادي، عندما يكون لديك رهن عقاري عكسي، يزيد المبلغ الذي تدين به مع مرور الوقت. وذلك لأن الفوائد والرسوم تُضاف إلى رصيد قرضك كل شهر.

هناك ثلاثة أنواع من الرهون العقارية العكسية:

• الرهن العقاري العكسي ذو الغرض الواحد هو الخيار الأقل تكلفة. تُقدَّم من قبل وكالات حكومية محلية وولائية، بالإضافة إلى منظمات غير ربحية. يمكن استخدام هذه القروض لغرض واحد فقط، يحدده المُقرِض. على سبيل المثال، قد يقول المُقرِض إن القرض قد يُستخدم فقط لدفع تكاليف إصلاحات المنزل أو التحسينات أو ضرائب العقارات. معظم أصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط يمكنهم التأهل لهذه القروض.
• الرهن العقاري العكسي الخاص هو قرض خاص تدعمه الشركات التي تطوره. إذا كنت تملك منزلاً ذا قيمة أعلى، فقد تحصل على سلفة قرض أكبر من رهن عقاري عكسي خاص. إذا كانت قيمة منزلك المقدرة أعلى ولديك رهن عقاري صغير، فقد تكون مؤهلاً للحصول على المزيد من الأموال.
• الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية المنزلية (HECMs) هو رهن عكسي مؤمن اتحادياً ومدعوم من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). يمكن استخدام قروض HECM لأي غرض.

قد تكون قروض HECM والرهون العقارية العكسية المملوكة أكثر تكلفة من القروض العقارية التقليدية، وقد تكون التكاليف الأولية مرتفعة. من المهم أن تأخذ ذلك في الاعتبار، خاصة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة قصيرة أو اقتراض مبلغ صغير.

الرهن العقاري لتحويل حقوق ملكية المنازل (HECMs) متاح لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 سنة فأكثر.

تشمل المتطلبات الإضافية:

• يجب أن يكون منزلك هو مقر إقامتك الرئيسي، أي أنك تقيم فيه معظم أيام السنة.
• يجب أن تمتلك منزلك بالكامل أو أن يكون لديك رصيد منخفض من الرهن العقاري. امتلاك منزلك بالكامل يعني أنك لم تعد تملك رهناً عقارياً عليه. إذا كان لديك رصيد رهن عقاري، يجب أن تكون قادرًا على سداده عند إغلاق الرهن العقاري العكسي. يمكنك استخدام أموالك الخاصة أو أموال الرهن العقاري العكسي لتسديد رصيد الرهن العقاري الحالي.
• لا يمكنك أن تكون مدينًا بأي دين فيدرالي، مثل ضرائب الدخل الفيدرالية أو القروض الطلابية الفيدرالية. ومع ذلك، يمكنك استخدام أموال قرض الرهن العقاري العكسي لسداد هذا الدين.
• يجب أن يكون لديك ما يكفي من أموالك الخاصة أو توافق على تخصيص جزء من أموال الرهن العقاري العكسي عند إغلاق القرض لدفع الرسوم المستمرة للعقار، بما في ذلك الضرائب والتأمين، بالإضافة إلى تكاليف الصيانة والإصلاح.
• يجب أن يكون منزلك في حالة جيدة. إذا لم يكن منزلك يستوفي معايير العقار المطلوبة، سيخبرك المُقرِض بالإصلاحات التي يجب القيام بها قبل أن تتمكن من الحصول على قرض رهن عقاري عكسي.
• يجب أن تتلقى استشارة من وكالة استشارة رهن عقاري عكسي معتمدة من HUD لمناقشة الأهلية، والآثار المالية للقرض، والبدائل الأخرى.

مقدار ما يمكنك اقتراضه من خلال HECM أو الرهن العقاري العكسي الخاص يعتمد على عدة عوامل:

• عمرك
• نوع الرهن العقاري العكسي الذي تختاره
• القيمة المقدرة لمنزلك
• أسعار الفائدة الحالية، و
• تقييم مالي لمدى استعدادك وقدرتك على دفع ضرائب العقارات وتأمين المنزل

بشكل عام، كلما زادت قيمة الملكية في منزلك وقل ما تدين به عليه، زادت الأموال التي يمكنك الحصول عليها.

يجب أن تتلقى استشارة من مستشار رهن عقاري عكسي معتمد من HUD قبل الحصول على قرض رهن عقاري عكسي من HECM.

تختلف تكاليف الاستشارة بناءً على الوكالة ووضعك الشخصي. يجب على وكالة الاستشارة السكنية أن تحدد قدرتك على الدفع، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل الدخل والديون. قد تفرض وكالات الاستشارة المعتمدة من HUD رسوماً معقولة، لكن يجب عليهم شرح جميع الرسوم قبل الاستشارة. لا يمكنهم فرض رسوم إذا لم تكن قادرًا على تحملها.

إذا كنت تفكر في الحصول على رهن عقاري عكسي، فإليك بعض الأسئلة النموذجية لمناقشتها مع مستشار الإسكان:

• كيف يعمل قرض الرهن العقاري العكسي؟
• كيف يختلف قرض الرهن العقاري العكسي عن الرهن العقاري التقليدي؟
• ما هي التكاليف والرسوم المسبقة عند الحصول على قرض رهن عقاري عكسي؟
• ما هي التكاليف والرسوم المستمرة إذا كان لدي قرض رهن عقاري عكسي؟
• كيف ستؤثر وصية الرهن العقاري العكسي على زوجي أو الأشخاص الآخرين الذين يعيشون معي؟
• ماذا يحدث إذا أردت بيع منزلي بعد حصولي على قرض رهن عقاري عكسي؟
• ماذا يحدث لمنزلي عندما pass؟
• ماذا يحدث إذا اضطررت للانتقال إلى دار رعاية؟
• كيف أستلم الأموال من عائدات القرض؟ هل من الأفضل سحب المال كخط ائتمان، على أقساط شهرية، أم دفعة واحدة؟
• إذا كان لدي بالفعل رهن عقاري على منزلي، كيف يؤثر ذلك على الرهن العقاري العكسي؟
• ما هي مسؤولياتي المستمرة بعد حصولي على قرض رهن عقاري عكسي؟
• ما الخيارات الأخرى التي ينبغي أن أضعها في الاعتبار بخلاف قرض الرهن العقاري العكسي؟

إذا ناقشت الرهون العقارية العكسية مع مُقرِض قبل التحدث مع مستشار، أخبر مستشارك عن تلك المناقشة. هل أوصى المُقرِض بنوع معين من القرض؟ هل حاول المُقرِض بيعك شيئًا إضافيًا إلى الرهن العقاري العكسي، أو وصف أي شروط؟ يمكن لمستشارك أن يقدم لك معلومات غير متحيزة حول خصائص القرض الذي قد تفكر فيه.

ابحث عن وكالة استشارة للرهن العقاري العكسي على موقع HUD الإلكتروني أو اتصل بنظام الصوت التفاعلي الخاص بـ HUD على الرقم 800-569-4287.

كما هو الحال مع الرهن العقاري التقليدي، عادة ما يتعين على المقترضين دفع تكاليف مقدمة لمرة واحدة في بداية قرض الرهن العقاري العكسي. تشمل هذه التكاليف:

• رسوم الإنشاء (التي لا يمكن أن تتجاوز 6,000 دولار وتدفع للمُقرِض).
• تكاليف إغلاق العقارات (تدفع لأطراف ثالثة) التي قد تشمل التقييم، البحث عن الملكية، المسوحات، الفحوصات، رسوم التسجيل، ضرائب الرهن العقاري، فحوصات الائتمان، ورسوم أخرى.
• قسط تأمين الرهن العقاري الأولي: هناك قسط تأمين رهن عقاري أولي وسنوي يفرضه المُقرِض ويدفع إلى إدارة الإسكان الفيدرالية. تأمين الرهن العقاري يضمن أنك ستتلقى سلف القرض المتوقعة. هذا التأمين يختلف ويضاف إلى ما يجب عليك دفعه مقابل تأمين أصحاب المنازل.

يمكنك دفع هذه التكاليف نقدًا أو باستخدام أموال قرضك. استخدام عائدات القرض لدفع التكاليف المسبقة يعني أنك لن تضطر لجلب أي أموال عند الإغلاق، لكن المبلغ الإجمالي المتاح من قرض الرهن العقاري العكسي سيكون أقل.

تضاف التكاليف المستمرة إلى رصيد قرضك كل شهر. هذا يعني أنه يتم فرض فوائد ورسوم كل شهر بالإضافة إلى الفوائد والرسوم التي أضيفت إلى رصيد قرضك في الشهر السابق. قد تتضمن التكاليف المستمرة:

• الفائدة
• رسوم الخدمة المدفوعة للمُقرِض لتغطية مثل هذه التكاليف:
  • إرسال كشوف حسابك
  • توزيع عائدات قرضك، و
  • التأكد من مواكبتك لمتطلبات القرض
• قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري، وهو ما يمثل 0.5٪ من رصيد الرهن العقاري القائم
• رسوم الممتلكات مثل تأمين أصحاب المنازل وضرائب العقارات (وتأمين الفيضانات، إذا كان ذلك ينطبق)

كلما زاد رصيد قرضك وكلما طالت مدة احتفاظك بالقرض، زادت التكاليف المستمرة التي ستتحملها. أفضل طريقة للحفاظ على تكاليفك المستمرة منخفضة هي أن تقترض فقط ما تحتاج إليه.

ملاحظة: هذه المعلومات تنطبق فقط على الرهون العقارية لتحويل حقوق الملكية المنزلية (HECMs)، وهي النوع الأكثر شيوعًا من قروض الرهن العقاري العكسي.

مدفوعات الرهن العقاري العكسي ليست خاضعة للضريبة. مدفوعات الرهن العقاري العكسي هي عائدات قرض، وليست دخلاً. المُقرِض يدفع لك، المقترض، عائدات القرض بينما تستمر في العيش في منزلك.

نعم، تحتفظ بملكية منزلك.

لا، الرهون العقارية العكسية لا تؤثر على الأهلية للضمان الاجتماعي أو الأهلية لميديكير. ومع ذلك، قد يؤثر الرهن العقاري العكسي على البرامج القائمة على الاحتياجات مثل ميديكيد أو SSI.

"غير المقترض" هو الشخص الذي يعيش في المنزل، لكن اسمه غير موجود في وثائق القرض. عادةً، يجب على غير المقترض الانتقال عندما يتوفى المقترض ما لم تؤهله إرشادات HUD للبقاء.

"المقترض المشارك" هو الشخص الذي يدرج اسمه على وثائق القرض مع مالك المنزل (المتقدم). يكون المقترض المشارك مسؤولا بنفس القدر عن سداد القرض. إذا توفي صاحب المنزل، يمكن للمقترض المشارك مع الأطفال أو الأقارب الآخرين أو غيرهم البقاء في المنزل.

بشكل عام، لا يتعين عليك سداد المال طالما أنك تعيش في منزلك.

اعتمادًا على الخطة، يصبح الرهن العقاري العكسي مستحقًا مع الفائدة عندما يتوفى آخر مقترض:

• الحركات
• يبيع المنزل
• يصل إلى نهاية فترة القرض المحددة مسبقًا
• عدم سداد الضرائب
• عدم الحفاظ على التأمين
• يفشل في إجراء الإصلاحات الضرورية، أو
• يتوفى.

أنت أو زوجك أو تركتك ستقوم بسداد القرض. أحيانًا يعني ذلك بيع المنزل للحصول على المال لسداد القرض. في بعض الحالات، قد يتمكن الزوج غير المقترض من البقاء في المنزل.

يمكن تفعيل حبس الرهن إذا لم تلتزم بشروط الرهن العقاري العكسي.

يمكن أن تحدث عمليات الحجز عندما تكون أنت مالك المنزل:

• عدم دفع ضرائب العقارات
• عدم الحفاظ على التأمين
• عدم إجراء الإصلاحات اللازمة
• لا تقيم في المنزل للفترة المطلوبة
• Pass بعيدًا.

إذا لم تتمكن من دفع رسوم ممتلكاتك، مثل الضرائب والتأمين، فاطلب المساعدة من برنامج مساعدة أصحاب المنازل في تكساس.

إذا لم تدفع رسوم العقار، سيدفع المُقرِض. ستدين للمُقرِض بالتكاليف وستخاطر بحبس الرهن. يمكنك طلب خطة دفع من مقدم الخدمة لتسديد الرسوم. تأكد من إبلاغ المُقرِض إذا كنت متأخرًا في السداد بسبب صعوبات كوفيد-19، فقد يمنحك ذلك خيارات سداد إضافية.

تقول وزارة الإسكان والتنمية الحضرية إنه إذا كنت بالفعل ضمن خطة سداد لرهن عقاري عكسي من HECM، ولكنك لا تستطيع دفع الأقساط بسبب كوفيد-19، يمكنك طلب خطة دفع إضافية. خطط الدفع الإضافية هذه متاحة فقط لمن يشاركون في برنامج مساعدة أصحاب المنازل في تكساس.

بينما قد يمنحك مقرضون خطة سداد، إلا أنهم غير ملزمين بذلك.

قبل الحصول على رهن عقاري عكسي، تأكد من فهمك لهذا النوع من القروض. قد ترغب في النظر في خيارات أخرى للاقتراض والسكن، مثل:

الانتظار. إذا أخذت قرض رهن عقاري عكسي وأنت صغير جدًا، فقد تنفد أموالك عندما تكبر.

خيارات أخرى للملكية العقارية

• قرض ملكية المنزل قد يكون قرض حقوق الملكية المنزلية أو خط ائتمان حقوق الملكية وسيلة أرخص لاقتراض النقود مقابل حقوق الملكية الخاصة بك. ومع ذلك، فإن هذه القروض تنطوي على مخاطر خاصة بها وعادة ما تكون مدفوعاتها شهرية. التأهل لهذه القروض يعتمد أيضًا على دخلك وائتمانك.
• إعادة التمويل اعتمادًا على أسعار الفائدة، قد يؤدي إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي برهن تقليدي جديد إلى خفض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. انتبه إلى المدة التي ستحتاجها لسداد الرهن العقاري الجديد، لأنها قد تؤثر على خطة تقاعدك. على سبيل المثال، أخذ قرض عقاري جديد لمدة 30 سنة عندما تقترب من التقاعد قد يصبح صعبًا لاحقًا. فكر في اختيار رهن عقاري قصير الأجل، مثل قرض لمدة 10 أو 15 سنة.
• تقليص الحجم. فكر في بيع منزلك. قد يكون الانتقال إلى منزل أكثر توفيرًا أفضل خيار لتقليل نفقاتك الإجمالية.
• تقليل نفقاتك. اقرأ هذه الصفحة على موقع مراقب تكساس لتتعرف على كيفية الحصول على إعفاء ضريبي للأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 65 سنة فأكثر. يمكنك التحقق من برامج المزايا الأخرى على benefitscheckup.org.

كن حذرًا في المواقف التالية:

• كن حذرًا من عروض البيع للرهن العقاري العكسي، خاصة إذا كان مندوب المبيعات يوحي بأن الرهن العقاري العكسي هو حل لجميع مشاكلك، أو يدفعك لأخذ قرض، أو لديه أفكار حول كيفية إنفاق المال من الرهن العقاري العكسي.
• إذا قررت الحصول على رهن عقاري عكسي، قم بالبحث والمقارنة قبل أن تختار بائعًا معينًا.
• قاوم أي ضغط من بائعي الرهن العقاري العكسي لشراء منتجات مالية أخرى، مثل المعاش التقاعدي أو تأمين الرعاية طويلة الأمد. إذا اشتريت هذه الأنواع من المنتجات المالية، قد تخسر المال الذي تحصل عليه من الرهن العقاري العكسي. لا يتعين عليك شراء أي منتجات أو خدمات مالية للحصول على رهن عقاري عكسي.
• بعض مندوبي المبيعات يحاولون تسريعك خلال العملية. توقف وتحقق مع مستشار سكني أو شخص تثق به قبل توقيع أي شيء. الرهن العقاري العكسي قد يكون معقدًا، وليس شيئًا يجب التسرع فيه.

الخلاصة: إذا لم تفهم تكلفة أو ميزات الرهن العقاري العكسي، فاترك الأمر. إذا شعرت بالضغط أو الإلحاح لإتمام الصفقة، ابتعد. قم بإجراء بعض البحث وابحث عن مستشار أو شركة تشعر بالراحة معها.

إذا كنت تشك في وجود عملية احتيال، أو أن شخصًا متورطًا في الصفقة قد يكون يخالف القانون، فأخبر مستشارك أو مُقرِض أو مقدم خدمة القروض. ثم قدم شكوى إلى لجنة التجارة الفيدرالية، مكتب محامي عام تكساس، أو إدارة البنوك في تكساس.

في معظم الرهون العقارية العكسية، لديك على الأقل ثلاثة أيام عمل بعد الإغلاق لإلغاء الصفقة لأي سبب دون عقوبة. هذا ما يعرف بحق "الفسخ" الخاص بك.

للإلغاء، يجب عليك إبلاغ المُقرِض كتابيًا. أرسل رسالتك بالبريد المسجل، واطلب إيصال استلام. احتفظ بنسخ من مراسلاتك وأي مرفقات. بعد الإلغاء، لدى المُقرِض 20 يومًا لإعادة أي مبلغ دفعته مقابل التمويل.

ما إذا كان الرهن العقاري العكسي مناسبًا لك هو سؤال كبير. فكر في جميع الخيارات المتاحة أمامك. قد تكون مؤهلاً للحصول على بدائل أقل تكلفة. يمكنك معرفة المزيد من خلال المنظمات التالية:

• وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD)،برنامج HECM، 800-CALL-FHA (800-225-5342)
• مكتب حماية المستهلك المالي، صفحة الرهون العقارية العكسية لمكتب حماية المستهلك المالي، 855-411-CFPB (1-855-411-2372)
• مؤسسة AARP، مشروع التعليم للرهن العقاري العكسي، 800-209-8085