إخلاء

الإخلاء هو دعوى قضائية يرفعها المالك لإخراج المستأجرين من ممتلكاته. في تكساس، يُطلق على الإخلاء أيضًا اسم "الاحتجاز القسري"، ولا يمكن للمالك طردك دون رفع دعوى في محكمة العدل.

يمكن طردك لانتهاكك عقد الإيجار. على سبيل المثال:

• عدم دفع الإيجار في الوقت المحدد
• إلحاق الضرر بالممتلكات
• الأفعال التي تعرض صحة وسلامة الآخرين للخطر، مثل نشاط المخدرات أو الجرائم العنيفة
• إزعاج المستأجرين الآخرين بالضجيج أو الصخب
• عدم المغادرة عند انتهاء عقد الإيجار وعدم تجديده يسمى "الانتظار"

مهما كان السبب، من المهم الاستمرار في دفع الإيجار كالمعتاد، حتى لا يتمكن المالك من استخدام عدم الدفع كسبب آخر لطردك.

قبل أن يتمكن المالك من رفع دعوى قضائية للإخلاء ضدك، يجب أن يقدم لك إشعارًا كتابيًا. اعتمادًا على الحالة، يجب أن تحصل إما على إشعار بدفع الإيجار أو الإخلاء أو إشعار بالإخلاء.

• إشعار بدفع الإيجار أو الإخلاء: مطلوب قبل الإخلاء بسبب الإيجار غير المدفوع إذا لم تتأخر أبداً في دفع الإيجار خلال مدة العقد. إذا لم تدفع أو تنتقل، يمكن للمالك رفع دعوى لطردك بمجرد انتهاء مهلة الإشعار. حق دفع الإيجار المتأخر على مزيد من المعلومات.
• إشعار بالإخلاء: مطلوب قبل جميع عمليات الإخلاء الأخرى. إذا لم تنتقل قبل موعد الإشعار، يمكن للمالك رفع دعوى لإخلائك.

مواعيد الإشعارات

مواعيد الإشعار ثلاثة أيام ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك. العديد من عقود الإيجار تتطلب إشعارًا قبل يوم واحد فقط.

التاريخ المذكور في الإشعار ليس اليوم الذي يجب عليك فيه المغادرة. إنه ببساطة يحدد الوقت الذي يجب على المالك انتظاره قبل رفع دعوى قضائية للإخلاء. يجب على مالك العقار رفع دعوى قضائية في المحكمة والحصول على إخلاء يسمى أمر الحيازة قبل أن يتمكن الشرطي من إبعادك بالقوة. يجب أن تحصل على إشعار منفصل من المحكمة، يسمى استدعاء، يخبرك أن المالك يقاضيك.

تسليم الإشعارات

يمكن تسليم أي نوع من الإشعارات الكتابية لك أو لأي شخص يعيش في منزلك يبلغ من العمر 16 عامًا أو أكثر، أو إرسالها بالبريد، أو وضعها على داخل باب منزلك. إذا كان لديك عقد إيجار أو اتفاقية أخرى تنص على أن المالك يمكنه إعطاؤك إشعارًا عبر البريد الإلكتروني، فهذا مسموح أيضًا.

مهم: إذا حصلت فعليًا على نسخة من الإشعار، فلا يهم كيف يقدمه لك المالك.

إشعار في السكن المدعوم

إذا كنت تقيم في سكن عام أو مدعوم، أو إذا كان مالك العقار جزءًا من بعض البرامج الفيدرالية، فقد تختلف قواعد الإشعار. راجع قواعد إشعار الإخلاء الخاصة لمزيد من المعلومات حول متطلبات الإشعار الخاص.

إذا لم تغادر بعد استلام إشعار الإخلاء، يمكن للمالك متابعة دعوى قضائية للإخلاء في محكمة الصلح. سيقوم الضابط بتسليم أوراق الإخلاء لك أو لأي شخص في العقار يزيد عمره عن 16 عامًا. إذا حاول الشرطي تسليمك الأوراق شخصيًا مرتين وفشل، يمكنه ترك الأوراق على باب منزلك أو وضعها تحت الباب.

إذا سلمك ضابط أوراق الإخلاء، فهذا يعني أن مالك العقار قد رفع دعوى قضائية للإخلاء.

1. راجع أوراق المحكمة بعناية. يجب أن تذكر العريضة أسماء جميع الأشخاص المذكورين في عقد الإيجار وتوضح بالضبط سبب طردك. ستخبرك الأوراق أيضًا بتاريخ ووقت ومكان جلسة المحكمة الخاصة بنا. قد تكون هناك معلومات أخرى أيضًا. تأكد من أنك تفهم وتلتزم بالتعليمات الموجودة في الأوراق.
2. استعدوا للجلسة. لديك الحق في الذهاب إلى المحكمة وعرض وجهة نظرك. اجمع مستندات، إيصالات، صور، أو أدلة أخرى تدعم دعواك. أحضر هذه المعلومات معك إلى المحكمة.
3. تقديم إجابة. تتيح لك الإجابة ذكر دفاعاتك، إن وجدت. بينما لا يتعين عليك تقديم إجابة، غالبًا ما يكون ذلك فكرة جيدة. إذا اضطررت إلى استئناف جلسة الإخلاء الخاصة بك، يجب عليك تقديم رد في ذلك الوقت إذا لم تكن قد فعلت ذلك بالفعل.
4. قرر ما إذا كنت تريد هيئة محلفين. إذا كنت تريد هيئة محلفين بدلاً من أن يقرر قاضي الصلح دعواك، يمكنك تقديم طلب هيئة محلفين ودفع مبلغ $22 (أو بيان تحت القسم بعدم القدرة على دفع تلك الرسوم) قبل الموعد المحدد لمحاكمتك. (انظر محاكمات هيئة المحلفين في محكمة العدالة.) يرجى ملاحظة أن نموذج الإجابة على TexasLawHelp يتضمن خيار طلب هيئة محلفين.
5. فكر في التفاوض. قد يكون بعض الملاك على استعداد للتفاوض. قد تتمكن من إعداد خطة دفع أو الحصول على وقت إضافي للانتقال. للحصول على نصائح، اقرأ أريد تجنب الإخلاء من خلال التفاوض مع المالك.
6. اذهب إلى الجلسة. حضور الجلسة ضروري للغاية. إذا لم تحضر الجلسة، فمن المرجح أن يقرر القاضي ضدك وسيتعين عليك الانتقال.
7. إذا خسرت، قرر ما إذا كنت تريد الاستئناف. إذا خسرت الجلسة، لديك خمسة أيام للاستئناف أمام محكمة المقاطعة. انظر استئناف إخلاء.

إذا تضمنت مخالفتك طلبًا للفصل الملخص، فهذا يعني أن المالك أخبر المحكمة بأنك متطفل وطلب طردك دون جلسة استماع.

يجب أن تتصرف بسرعة، خلال أربعة أيام. يمكنك تقديم رد لإبلاغ المحكمة بأنك لست متسللًا وأن قوانين مكافحة التعدي لا يجب أن تنطبق على دعواك.

إذا لم تخبر المحكمة خلال أربعة أيام بأنك تختلف مع المالك بشأن وضعك كمتطفل، يمكن للمالك الحصول على أمر حيازة وطردك دون جلسة استماع بعد مرور الأيام الأربعة.

الطلبات الخاصة بالفصل السريع ليست مخصصة للاستخدام في قضايا الإخلاء العادية. تُستخدم فقط لطرد المتسللين - الأشخاص الذين يشغلون مسكنًا بعد دخولهم بشكل غير قانوني. ومع ذلك، إذا قدم المالك دعوى ضدك بشكل خاطئ، فلا يزال لديك أربعة أيام فقط للرد.

قضايا الإخلاء تسير بسرعة. تعقد معظم جلسات الإخلاء خلال 10 إلى 21 يومًا من تقديم العريضة. لاحظ أن الجدول الزمني يبدأ في اليوم الذي قدم فيه المالك العريضة، وليس في اليوم الذي تعرف فيه عنها لأول مرة.

إذا خسرت جلسة الإخلاء، لديك خمسة أيام للاستئناف. إذا لم تقم بالاستئناف، يمكن للمالك أن يطلب من المحكمة أمر حيازة. إذا دفع المالك رسومًا ولم تحضر إلى المحكمة، يمكن للمالك الحصول على أمر الحيازة دون انتظار خمسة أيام.

ثم سيعطيك الضابط الأوامر القضائية، ومدة ذلك تعتمد على مدى انشغالهم. بعد حصولك على أمر الحيازة، لديك 24 ساعة للمغادرة قبل إبعادك.

إذا تجاهلت الدعوى القضائية أو لم تستأنف بعد الخسارة، يمكن للمالك الحصول على "أمر حيازة". هذا أمر محكمة يأمر الشرطي أو الشريف بإبعادك عن العقار. قبل أن يأتي الشرطي لنقلك وأغراضك، يجب عليهم تقديم إشعار لا يقل عن 24 ساعة وتعليق الإشعار على باب منزلك. يمكن أن توضع ممتلكاتك الشخصية خارج الوحدة. المالك غير ملزم بتخزينها. ابحث عن المزيد من المساعدة من مستشار المستأجرين في تكساس على www.texastenant.org.

نعم، يمكن لمالك العقار اختيار عدم التجديد لأي سبب باستثناء:

• التمييز على أساس الجنس أو العرق أو الحالة الأسرية أو الإعاقة أو أي أساس آخر محظور قانونًا.
• الانتقام. لا يمكن للمالك رفض تجديد عقد الإيجار إذا طلبت إصلاحات، أو دافعت عن حقوقك بموجب العقد، أو مارست أي حق قانوني آخر. يمكنك المطالبة بالانتقام كالدفاع ضد الإخلاء، بما في ذلك الإخلاء بناءً على عدم التجديد، لمدة ستة أشهر بعد أحد هذه الأحداث. مهم: الانتقام ليس الدفاع عن الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار.

يحق لك قانونيًا الحصول على إشعار مسبق إذا قرر المالك عدم تجديد عقد الإيجار. مقدار الإشعار الذي يجب أن تحصل عليه يعتمد على شروط عقد الإيجار ووقت انتهائه. إذا كنت تعيش في سكن عام أو مدعوم، يجب أن يكون لدى المالك "سبب وجيه" لعدم تجديد عقد الإيجار: على سبيل المثال، انتهاك خطير لعقد الإيجار.

يمكنك استخدام نموذج الإجابة من TexasLawHelp لتقديم إجابة في دعوى الإخلاء الخاصة بك.

تقديم طلب رد يمكن أن يساعدك في حمايتك من الأحكام الافتراضية، وعرض دفاعاتك، وإلزام المالك بإثبات دعواه ضدك. تقديم الإجابة في بداية العملية يجنبك الحاجة لتقديمها لاحقًا إذا احتجت إلى الاستئناف أمام محكمة المقاطعة، حيث تكون الإجابات مطلوبة.

تعرّف على كيفية تقديم رد الإخلاء، الذي يتيح لك سرد دفاعات أمام المحكمة. تعلم أيضا كيفية استئناف إخلاء إذا خسرت دعواك.